Debido en muchos casos a la imposibilidad de conseguir un préstamo hipotecario para la compra de una vivienda, estamos asistiendo a una proliferación de una nueva fórmula de contrato llamada alquiler con derecho a compra. ¿En qué consiste y como funciona este nuevo modelo que no es ni compra tradicional ni siquiera alquiler normal sino ambas cosas? Descubrámoslo leyendo este interesante artículo.
El alquiler con derecho a compra, en que consiste y como funciona:
El alquiler con derecho a compra es un contrato de tipo misto. Al firmarlo, estaríamos contrayendo un doble contrato, uno de alquiler y otro de compra.
Se trata de alquilar la vivienda que queremos comprar pagando las cuotas que disminuirán el precio total del inmueble. Esta disminución puede ser parcial (las cuotas amortizan solo un porcentaje del precio) o totales (las letras amortizan el 100% del capital).
Terminado el tiempo de contrato (que será por un tiempo máximo de cinco años), habrá que decidirse. Si queremos adquirir definitivamente el inmueble tendremos que pagar la cantidad restante del precio. En caso contrario, tendremos que dejarlo perdiendo así todo lo que hemos pagado hasta hoy.
Hay que considerar que a la firma del contrato el inquilino tiene que entregar a cuenta una cantidad definida como prima de opción de compra que suele ser un 10% del precio del inmueble. Hay por lo tanto que estar seguro de poder llegar a comprarlo el día que fuera.
El tipo de contrato a redactar está reconocido por la Ley de Arrendamiento Urbano (LAU) aunque no está contemplado por la ley ni está regulado por el Código Civil.
Puntos fundamentales que tiene que contener el contrato:
En el contrato con opción de compra hay que definir unas cuantas cosas:
- Plazo máximo de arrendamiento (máx. 5 años)
- Renta mensual
- Precio de venta
- Porcentaje de amortización de las cuotas sobre el precio de venta
- Prima inicial (un 10 % del precio de venta normalmente)
Este último concepto, la prima inicial, no es indispensable pero extremadamente recomendable para el propietario y así asegurarse una real intención de compra.
El tiempo de la opción de compra es independiente del tiempo del alquiler del inmueble que siempre será, si el inquilino lo requiere, de 5 años (el contrato está regulado por la LAU que establece dicha condición).
Naturalmente el propietario tendrá la obligación de no ceder ni vender ni alquilar el inmueble a otras personas en el periodo que dure el contrato (el inquilino tendrá la exclusiva sobre estas opciones).
La opción de compra puede realizarse antes de la fecha fijada en el contrato.
Puedes considerar el alquiler con opción a compra como una hipoteca sin gastos ni intereses
Si el inquilino se retrasa de dos meses en el pago de la renta mensual además, perderá la opción de compra.
Conclusiones:
La opción de compra parece un contrato complejo pero no lo es.
Es más bien algo de insólito al cual probablemente tenemos que acostumbrarnos porque, de lo que en la inmobiliaria ViviendasenChiclana hemos podido constatar, se trata de una fórmula que está proliferando bastante rápidamente y que está dando salida a viviendas que llevaban tiempo en el mercado.
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