Calcular cuanto te costará urbanizar tu chalet en Chiclana no es cosa complicada. Tu parcela deberá encontrarse en Suelo Urbano no Consolidado (o amarillo rayado en el mapa de urbanismo, para entendernos) que es donde se permitirá regularizar las viviendas en fechas próximas.
En este artículo te mostraremos cómo ccalcular todos los costes urbanísticos de forma fácil y rápida. Las tablas que utilizaremos para este cálculo, y que te copiaré en el artículo, están sacadas de la Ordenanza de las Áreas de Regularización. También te copio las tablas con los coeficientes de edificabilidad sacados desde las Normas Urbanísticas del PGOU de Chiclana, necesarias para hacer el cálculo.
Premisa sobre la Ordenanza de las Áreas de Regularización en Chiclana:
La Ordenanza de las Áreas de Regularización todavía solo de ha aprobado de forma inicial (a fecha de marzo 2018). Faltará su aprobación definitiva para que puedan aplicarse a todos los efectos. Por lo tanto queda todavía un poco para que podamos empezar con paso firme hacía la regularización de las casas existentes en Suelo Urbano no Consolidado. Aun así, es bien que aprendamos a hacer los cálculos por nosotros mismo. Así sabremos cuanto nos costará “la broma” sin que nadie tenga que hacerlo por nosotros.
Los datos que necesitarás recabar para efectuar los cálculos son:
- Superficie de la Parcela;
- Superficie de las expropiaciones (si existieran);
- Edificabilidad en tu zona (mira la tabla adjunta);
- Tablas 1,2,3,4 y 5 de Las Ordenanza de las Áreas de Regularización que también adjuntamos a este artículo.
Vemaos cómo calcular estos gastos con un ejemplo:
Ejemplo de cálculo de costes de urbanización de una parcela en Suelo Urbano no Consolidado:
Supongamos que tu parcela tenga una superficie 1.000 m² y se encuentre en El Marquesado, y que tenga una afección por una calle que le quitará una superficie de 50 m². Entonces tendremos:
+ Superficie Bruta: 1.000 m²
+ Superficie neta: 1.000 m² – 50 m² = 950 m²
+ Índice de edificabilidad en El Marquesado, Zona de Ordenanza 8.3: 0,17 m2/m2 (art. 11.9.4 de la NN.UU de Chiclana de la Frontera)
ART. 11.9.4 DE LAS NN.UU DEL PGOU DE CHICLANA, EDIFICABILIDAD DE LAS ARG
Lo primero que tendrás que hacer será calcular la edificabilidad sobre tu parcela neta o, lo que es lo mismo, la superficie máxima de vivienda que podrás construir en tu finca. Por esto deberás:
950 m² (parcela neta) x 0,17m2/m2 (edificabilidad en esta zona)= 161,5 m². Multiplicaré esta superficie por un índice que puede ser (1,2) si tu finca tiene uso residencial o (0,9) si comercial. Así obtendré el Aprovechamiento Objetivo. En nuestro ejemplo residencial tendremos entonces:
161,5 m2 x 1,2 = 193,8 ua (Aprovechamiento Objetivo)
Ahora ya puedes calcular todos los gastos. Se trata fundamentalmente de 3 conceptos:
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Los gastos de Urbanización y de los Sistemas Generales;
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El 10% de Aprovechamiento Medio a ceder;
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Los excesos o Defectos de Aprovechamiento.
Vamos a verlos uno a uno:
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Los gastos de Urbanización y de los Sistemas Generales;
Para calcularlos deberé multiplicar el Aprovechamiento Objetivo obtenido antes (193,8 ua) por el precio de cada “ua” (o unidades de aprovechamiento) correspondiente a cada uno de estos 3 conceptos siempre refiriéndome a mi zona (tabla 2):
2. CUOTAS DE URBANIZACIÓN EN €/UA DE APROVECHAMIENTO OBJETIVO
Por lo tanto, multiplico mi aprovechamiento objetivo para cada uno de los conceptos:
1. Urbanización Primaria :……………………………….193,8 ua x 27,29= 5.288,80€
2. Urbanización Secundaria:……………………………193,8 ua x 30,35= 5.881,83€
3. Sistemas Generales:………………………….………..193,8 ua x 29,68=5.751,98€
Total: 16.922,61€
Así que, el primer concepto lleva a la cantidad de 16.922,61€. Pero hay más. Vamos a verlas:
-
El 10% de Aprovechamiento Medio:
Legalmente, los suelos urbanos no consolidados están sujetos a la obligación de ceder, gratuitamente y libres de cargas, el 10% del Aprovechamiento Medio.
El 10% del Aprovechamiento Medio se obtiene multiplicando el Indice de Aprovechamiento Medio de mi zona (Tabla 1) por la superficie bruta de mi parcela. De aquí sacaré el 10%. Seguimos con nuestro ejemplo:
1. IDENTIFICACIÓN DE LAS ARG SUS ÁREASDE REPARTO Y APROVECHAMIENTOS MEDIOS
1.000m2 x 0,2019 u.a./m2 = 201,9 u.a. x 10%= 20,19 ua. Ahora conozco cuantas unidad de aprovechamiento tengo que abonar. Para saber su coste en euros, solo deberé multiplicar este dato por el valor de la tabla 4:
4. VALOR UNITARIO DE LA CESIÓN DEL 10% DEL AM EN €/UA URBANIZADA
20,19 ua x 166,89 €/ua= 3.369,50€
En concepto de 10% de Aprovechamiento Medio, otros 3.369,50€. Suma y sigues.
Los excesos o Defectos de Aprovechamiento.
Por último tendré que calcular si en la parcela tengo Excesos o Defectos de aprovechamiento. En el primer caso tendré que pagar según los costes de la tabla 5. Al contrario, si tengo Defectos de aprovechamiento, tendrán que compensarme según la tabla 3. Vamos a ver como se calcula esto.
Lo primero que tienes que hacer es comparar el aprovechamiento Objetivo (ya calculado, los 193,8 ua visto al principio) de mi parcela con el aprovechamiento Subjetivo (Parcela Bruta x AM de la Tabla 1).
Vamos a verlo en nuestro ejemplo:
1.000 m2 x 0,219 ua/m2 = 201,9 ua (aprovechamiento Subjetivo) – 193,8 ua (Aprovechamiento Objetivo)= 8,1 ua.
En este caso el Aprovechamiento Objetivo es inferior al Aprovechamiento Subjetivo. Por lo tanto tengo Defectos de Aprovechamiento, que deberán compensarme según la Tabla nº3:
3. VALOR DE LAS UA APLICABLE A LAS PARCELAS CON DEFECTO DE APROVECHAMIENTO PARA LA DETERMINACIÓN DE SU APROVECHAMIENTO SUBJETIVO
8,1 ua x 79,57 ua/€= 644,51 €
Estos 644,51€ es dinero que me pertenece de cobrar por el Ayuntamiento. Se compensará con los costes que tendré que pagar para la urbanización de mi finca.
Si tuviese excesos de aprovechamiento, o sea que el Aprovechamiento Objetivo fuera mayor del Aprovechamiento Subjetivo, tendré que pagar estos Excesos de Aprovechamiento según la tabla nº 5.
5. VALOR DE LAS UA APLICABLE A LAS PARCELAS CON EXCESOS DE APROVECHAMIENTO PARA LA DETERMINACIÓN DE SU VALOR DE ADQUISICIÓN
En total, urbanizar nuestra parcela de 1.000 m2 en el Marquesado nos costará:
16.922,61€ + 3.369,50€= 20.292€
Conclusiones:
La forma de pagar esta cantidad, de 20.292€ en nuestro caso, todavía no es muy clara. Se habla de un aporte inicial de un 30% aproximadamente y otros pagos fraccionados de menor cantidad para permitir a todos poder hacer frente a esta carga. Solo en el momento en que se apruebe definitivamente la Ordenanza de Regularización esto será claro finalmente.
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El aprovechamiento medio es….y el aprovechamiento objetivo es…. Y el aprovechamiento subjetivo es….
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Te hago una pregunta. Yo estoy interesado en comprar una casa por la venta Florín. Tiene un terreno de unos 3500m2, según los cálculos que muestras la urbanización completa me saldría por unos 80.000€, es decir, una ruina. ¿No hay ningún límite? . Aquellos dueños de casas con un terreno amplio, ¿están condenados a la ruina?
Gracias. Saludos.
Ya. Claro que son altos estos costes s tienes una parcela así de grande. Siempre podrías compensar cediendo el 10% de Aprovechamiento Medio (cediendo el 10% de la superficie de la parcela) para pagar menos. Gracias.
Haciendo hilo con mi pregunta anterior. El terreno tiene segregación horizontal, ¿se puede donar parte de terreno al ayuntamiento?
Gracias. Saludos.
Hola Francisco. Creo que quieres decir División Horizontal, no?.