Existen varios factores que causan riesgo de inundabilidad en una zona determinada.
En primer lugar, la existencia de un rio o de un arroyo (aunque no te lo creas, son muchos en Chiclana) que, en época de fuertes lluvias, a veces no soportan el gran caudal de agua que transita por sus cauces llegando así a superar sus límites naturales. Esto provoca situaciones muy peligrosas incluso para la seguridad de las personas.
Por esto la legislación actual define unos límites de seguridad recogidos en el PGOU de Chiclana (en este enlace puedes descargarte todos los planos del PGOU de Chiclana: https://www.chiclana.es/delegaciones-y-servicios/urbanismo/plan-general-de-ordenacion-urbanistica-pgou/) en los cuales generalmente se prohíbe realizar cualquier tipo de construcción para evitar que los desastres naturales puedan afectar a la seguridad de los habitantes de aquellas zonas.
Aun así, en estas zonas inundables de Chiclana se han realizado edificaciones con uso a vivienda sin contar con su respectiva licencia de obra. Algunas de ellas se han demolido en tiempos recientes.
Aunque la LOUA (Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía) dictamina que todo chalet construido en zona inundable nunca se podrá legalizar, recientes propuestas de Decretos prefiguran la posibilidad de poder legalizar dichas viviendas con una sencilla Declaración Responsable y consecuente declaración de AFO que permitiría al mismo infractor responsabilizarse por cualquier accidente pueda ocurrir a su vivienda debido al riesgo existente por encontrarse en este tipo de zona.
Dicho esto hay que recordar que, muchas veces, por distintas razones de origen natural, los ámbitos que se inundan en caso de fuertes lluvias cambian su alcance y su configuración en el curso del tiempo. Así que siempre habrá que actualizar dichos mapas para mantener controlado el fenómeno de las inundaciones.
El rio Iro y los arroyos de Carrajolilla y Ahogarratones por ejemplo, en la zona del Pago Melilla, cuentan en la actualidad con áreas de salvaguarda (o zonas inundables) que están marcadas por el antiguo Plan de inundabilidad de La Janda Litoral. Recientemente se ha propuesto un nuevo diseño de la zona de afección ya que algunos estudios quieren reducir su alcance para devolver al uso normal buena parte de los suelos afectados.
El otro fenómeno que causa la inundabilidad de las tierras es la cota que la misma tienen con respecto al nivel del mar. Aquí donde la cota es más baja suele depositarse el agua de lluvia. En algunos de estos casos es posible eliminar el problema realizando obras de canalización de las aguas pluviales. Esto mismo se realizó hace unos 15 años en la zona de la Rana Verde, en proximidad de la carretera del Camping de la Rana Verde. Aquella zona, en las cotas más bajas, históricamente se han llenado de agua en época de grandes lluvias (¡personalmente he visto parcelas con hasta medio metro de agua!) .
Tienes que saber que, por lo general, Chiclana es una ciudad que tiene un régimen pluviométrico medio relativamente bajo con respecto al resto de España. Aquí pasamos muchos meses durante el año sin ver ni una gota de agua pero cuando llueve……llueve!.
El régimen pluviométrico es el comportamiento de las lluvias a lo largo del año. Aunque Grazalema, que está a una hora de Chiclana, tiene el índice pluviométrico más alto de España, Chiclana no se puede considerar una ciudad donde llueve mucho durante el todo el año.
Ahora, legalmente te tienes que preocupar de todas las áreas que el PGOU tiene calificadas como zonas inundables en Chiclana porque en estas zonas no se puede construir una vivienda.
Pero también tienes que saber que algunas de estas en verdad no se inundan cuando llueve mucho en Chiclana y otras que el Plan Urbanístico califica como no inundables, sí que se llenan de agua cuando llueve con mucha intensidad, te lo aseguro.
Te voy a mostrar un ejemplo: esta zona de las Veguetas que te indico en el PGOU de Chiclana que aquí abajo, está calificada como inundable, he pasado muchas veces en época de fuertes lluvias (tengo un campito a unos 100 metros de aquí) y te puedo garantizar que allí nunca he visto cuando llueve mucho nada de agua en el suelo. Ni una gota.
Por el contrario, existen otras zonas que no están calificadas como inundable que, te aseguro, cuando llueve hay que tener mucho cuidado a pasar por ahí.
Entonces, que hay que hacer?. Para empezar sin dudas comprar un chalet que no esté en una área calificada como zona inundable en Chiclana porque allí, se inunde o no, vais a tener problemas con el Ayuntamiento.
Aun así, entre las zonas que el PGOU no califica como zonas inundables de Chiclana, tienes que preocuparte de seleccionar aquellas donde, cuando llueve, no tengáis ninguna sorpresas, a ver si me explico.
¿Y cómo saber dónde están las zonas que no se inundan cuando llueve mucho en Chiclana entonces?
Trabajo desde casi 20 años en el sector de la compraventa de inmuebles en esta localidad y me conozco todos los caminos de Chiclana porque me la he pateados ciento de veces durante mi trabajo diario de prospección.
He hablado con muchas personas de la zona que me han contado secretos y particularidades de estas áreas que ahora son un tesoro para mi conocimiento. Además he vendido casas en casi todas estas zonas. Con esto quiero decir que me queda ya muy poco por descubrir sobre estas áreas de Chiclana. Tengo experiencia nada más que porque lo he vivido de primera mano y me conozco todas estas increíbles y bonitas zonas de Chiclana. Puedo ayudarte a seleccionar una vivienda que no tengas problemas me contacta al teléfono que te copio aquí abajo.
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26 comentarios en «¿Donde están las zonas inundables en Chiclana?»
Buenos dias,
La zona frente a restaurante azar costa se considera inundable
o protegida ? muchas gracias
telefono 655 943754
Hola Juan.
La zona que dices es marismas, protegida e inundable.
Gracias.
Buenas Fran, ¿el camino del rodeo en el pago humo es zona inundable? Antes podía verlo en el pgou en la página del ayuntamiento pero lo han quitado recientemente con su anulación. ¿Sabes dónde podría consultar las zonas inudables de Chiclana? Gracias por compartir tus conocimientos. Te sigo en youtube, estoy suscrito y le doy a la campanita.
Hola Jesus,
gracias por seguirme en mis redes sociales.
La verdad es que hay un punto al final del camino del Rodeo que si es inundable. Si me dices donde está exactamente
y me dices un email te envió la página del PGOU anulado que yo tengo todavía donde puedes ver si es zona inundable o no.
Gracias.
Hola Fran,
Muchas gracias por tus publicaciones. Sin duda resultan de gran ayuda. Me gustaría saber si la zona de los apartamentos de la avenida de las Quintas donde se encuentra el club de tenis se considera zona con riesgo por inundación. Muchas gracias, un saludo.
Hola Elena.
Gracias por tus comentarios.
Necesito saber donde está exactamente tu parcela si no será imposible contestarte.
Gracias.
Buenos días me gustaría saber si el callejon de la peligra es inundable y si hay posibilidad de que sea urbano. ¿Qué tal es el barrio? ¿es problemático? o son vecinos de bien.Estoy interesada en comprarme una casa allí y no soy de Cádiz, muchísimas gracias
Hola Josefa. Gracias por contactar con nosotros.
El callejón de la Peligra no es inundable pero, para que te diga exactamente todo los demás que me preguntas, necesitaría saber que casa es la que quieres comprar.
Si me pasas el recibo del IBI te contesto inmediatamente.
Gracias.
Buenas!! He podido observar que algunas zonas del Sotillo a la altura del arroyo Carrajolilla se suelen catalogar como inundables … ¿Sabrías decirme si el Camino del Ante lo es? Gracias de antemano por toda la información desinteresada que ofreces. Un saludo
Hola Carlos.
Gracias por leer nuestro blog.
Siento decirte que si, el camino de Ante está en zona inundable.
Ten en cuenta que, aunque el PGOU que recoge esta información esté anulado, las zonas inundables siguen existiendo porque el PGOU solo recoge estas zonas, pero derivan de unos estudios de inundabilidad de la Junta de Andalucía.
He tratado a fondo este argumento en uno de los últimos video de mi canal de Youtube.
Te aconsejo de darle un ojo.
Gracias y hasta pronto.
HOLA , PODRIAIS DECIRME SI EL CAMINO DEL ANTILOPE ES INUNDABLE.?
Hola.
El camino de Antílope no es inundabable.
Gracias
Hola Fran,
Ante todo gracias por toda la info y los vídeos que cuelgas, para los que como yo estamos buscando casa por Chiclana sirve mucho de ayuda.
Vimos un chalet que nos interesó en El Sotillo, en el Camino de la gamuza. Sé que es zona inundable, pero…se ha llegado a inundar históricamente?
Gracias!
Hola jota,
me alegro puedan servirte nuestros contenidos.
La verdad es que en esa zona no se ve mucha agua cuando llueve, así como ocurre en muchas otras zonas que son catalogadas como inundables.
Si que se han visto algunas casas demolerse por el Ayuntamiento así que, ¡ojo a lo que compras!
Buenas noches, he leído que el Ayuntamiento de Chiclana, el año pasado ha solicitado un estudio de inundabilidad nuevo para modificar las posibles zonas inundables y que estaba previsto para primer trimestre de 2022. Sabes si se ha publicado o se va a publicar en breve? Y si se ha modificado alguna zona o calle anterior? Gracias por adelantado.
Hola, me podría decir por favor, si la zona del camino del molino nuevo es inundable. Gracias
Hola Chari. Hay que saber exactamente a que altura esta la propiedad que quieres consultar.
Buenas tardes estoy mirando una parcela con una casa registrada en división horizontal de 70 metros en camino del bisonte. El carril se llama del morueco sin salida. Esta zona se inunda cuando llueve. Y tiene bastante agua subterránea?
Buenas tardes Fran.
Por favor, me gustaría saber si el Camino de Canteruelas Bajas y el Camino del Injerto son inundables, ya que estoy mirando parcelas en esas zonas.
Parece que el enlace que indicas en el post ya no funciona, ¿no? ¿Serías tan amable de enviarme la página en la que se pueden consultar las zonas inundables?
Muchas gracias por compartir la información y enhorabuena por tu página, resulta de mucha ayuda.
Buenos días José Antonio.
El enlace no funciona porque el Ayuntamiento no permite consultar el PGOU que ya se ha anulado.
ara contestar a tu pregunta, el camino de las Canteruelas Bajas no tiene zonas inundables, aunque habría que saber, para más seguridad, a que numero se encuentra la parcela.
El camino del Injerto si está en zona inundable, debido a la existencia justo en esa zona de dos arroyos, de los Ahogarratones uy de las Veguetas.
Gracias por leer nuestro blog.
Muchas gracias por tu pronta respuesta Fran.
La parcela en Canteruelas Bajas se encuentra a la altura del Camino de la Rosa. Te lo pregunto porque sé que ese camino desemboca en la laguna de la Paja y he pensado que podría haber problemas cuando llueve.
Lo del Camino del Injerto me lo podía imaginar porque había visto en el mapa la cercanía de los arroyos que comentas.
Otra duda que me surge: Según tu experiencia, ¿cuánto tiempo tardará en aprobarse de nuevo el PGOU en Chiclana? Según he leído en la prensa, 2 o 3 años, no sé que opinas al respecto.
Gracias de nuevo y un cordial saludo.
Hola José Antonio,
en el camino que me dices no hay zonas inundables.
Si me envías tu email te remito la hoja del PGOU para que lo veas tu.
Gracias.
Muchas gracias Fran por tu pronta respuesta.
Si no te importa, te transmito otra duda que estoy intentando solventar:
He visto una parcela que me interesa bastante pero, según me comenta el propietario, ésta NO se encuentra registrada actualmente aunque sí que paga el IBI propio y a su nombre. Tú, como experto inmobiliario, entiendo que desaconsejarías comprar una parcela sin registrar, ¿no? No sé legalmente qué problema habría, ya que el registro realmente es voluntario y entiendo que la escritura ante notario tiene la misma validez legal, ¿no? Aunque tampoco sé si en el futuro se podría registrar. ¿Qué opinas tú al respecto?
Esta persona me indica que compró la parcela el año pasado, parece que es una de esas parcelas proindiviso que se han dividido no hace mucho tiempo. La zona está en Camino del Lago Superior, antes del Arroyo de las Veguetas y él me comenta que esta zona NO es inundable.
Te agradezco de verás la ayuda desinteresada que nos brindas a todos los usuarios de tu blog ante el caos urbanístico existente en Chiclana.
Hola José Antonio.
Como bien dices el registro es un acto voluntario y al ser una parcela en proindiviso tampoco
registrándola vas a conseguir muchos beneficios. El problema es que es un proindiviso que, si divides físicamente con una valla etc. estarás cometiendo una ilegalidad.
Si luego construyes algo, entonces si que te expones a un riesgo muy alto y por esto esto te lo desaconsejo9 de verdad.
Verifica tu si la parcela está en zona inundable o no, no te fíes de lo que te dice un vendedor.
Gracias.
Entendido, muchas gracias de nuevo Fran.
Un saludo.
A ti José Antonio, que te vaya bien!