¿Tienes Hipoteca? Pues el banco te tiene que devolver más de 2.000 euros.

¿Sólo 2.000 euros? Pues puede que más en tu caso. Supongamos que compraste una casa en el 2016 y conseguiste una hipoteca de 500.000 euros. Pues amigo mío, amiga mía, el banco te tiene que devolver 7.500 euros.

Y otra cosa, cuando le debes dinero aun banco, el banco quiere cobrar ya, ya, ya. Pues ahora que paguen lo que te cobraron de más ya, ya, ya.

Pide que te devuelvan ¡ya! lo que pagaste por el impuesto de Actos Jurídicos Documentados cuando solicitaste tu hipoteca, que asciende al 1,5% del préstamo hipotecario en la Comunidad Andaluza.

Otro susto para los bancos y relativa alegría para todos hipotecados de España. El Tribunal Supremo ha sentenciado que los Impuestos de la hipoteca, los llamados Impuestos de Actos Jurídicos Documentados, (AJD), tienen que recaer sobre la entidad financiera y no sobre los prestatarios particulares. Estamos hablando de más de 6 millones de interesados en todo el territorio nacional, personas que ha indebidamente sufragado unos gastos que el mismo banco, de forma impropia, le imponía de pagar.

Estamos hablando de mucho dinero, y esto ha motivado que ayer cayera la Bolsa y, en especial, de los títulos bancarios.

Para que nos hagamos una idea, para un préstamo de unos 150.000€, podemos reclamar unas cantidades que suman aproximadamente unos 2.500€. Esta cantidad va mucho en función de la comunidad autónomas en la cual nos encontramos. Efectivamente, en Andalucía por ejemplo el AJD es un 1,5% del préstamo concedido cuando, por ejemplo en País Vasco, este porcentaje se reduce a un 0,5%.

En todos casos, se trata de la cantidad más importante que se tiene que pagar durante la constitución de un préstamo hipotecario.

Los impuestos de la hipoteca. Un poco de Historia.

Recordemos que sólo hace 7 meses el Tribunal Supremo había sentenciado que este impuesto tenía que caer a cargo de los particulares. Ahora el criterio ha cambiado: desde ayer, jueves 18 de octubre de 2018, serán los bancos a tener que sufragar estos gastos.

El razonamiento que hace el Supremo es bastante lógico, y es el siguiente: al ser los mismos bancos quienes tienen interés a que se eleve a público el contrato de constitución de hipotecas, será el mismo banco el que tenga que cubrir todos los gastos.

Efectivamente, el mismo acuerdo entre entidad financiera y prestatario, (es decir tú como solicitante de la hipoteca),  podría formalizarse  a través simple contrato privado. Al requerir la elevación a público de la escritura del préstamo, con el objetivo de obtener mayores garantías, resulta evidente que es el banco el principal beneficiario de esta condición. Por lo tanto, parece lógico que sea el banco quien tenga que asumir estos gastos.

El periodo de prescripción de este impuesto será de 4 años. Esto quiere decir que tendremos que ver en nuestra documentación que la constitución de nuestra hipoteca no sea anterior al 18 de octubre de 2014. Todo lo que ha pasado posteriormente, será objeto de reclamación de los interesados.

Aunque también hay alguien que considera otra cosa. Y es que, al tratarse de una cláusula abusiva, es posible que se considere que, aunque hayan transcurrido los 4 años, tenemos toda la razón a poder seguir pudiendo reclamar estos gastos.

Otra cosa que tenemos que saber es que la reclamación deberá ser dirigida a la Administración, (la Agencia Tributaria por exactitud) y no al banco.

Los Impuestos de la Hipoteca. ¿Qué harán los Bancos?

Como es fácil imaginarse, con mucha probabilidad los bancos volcarán este gasto hacía los usuario incrementando alguna partida. Por otro lado, el usuario podrá decidir en cualquier momento de dirigirse hacia otra entidad si cree que su banco está abusando de su posición que en principio es más fuerte que la de su cliente. Puede incluso que de ahora en adelante sea algo más difícil acceder a un préstamo, pero creo que no hay nada de qué preocuparse en este aspecto. Será la misma competencia entre las entidades financieras las que regularizará todo el proceso.

Estas devoluciones por parte de los bancos van a traer muchos trucos y artimañas de los bancos, (ojalá me equivoque), para demorar todo lo posible estas devoluciones. Está claro que estas devoluciones, (¡hablamos de 6 millones de hipotecas!) representan un número de reclamaciones muy alto. Incluso mucho mayor que el de las cláusulas suelo, aunque solo sea en número de reclamaciones y no de cantidad totales reclamadas.

Lo que si es cierto es que, a partir de hoy, los particulares ya no tendrán que pagar este impuesto para las próximas hipotecas.

De nuevo se abre una puerta que sólo hace pocos meses parecía ya cerrada respecto al pago de otros gastos de constitución hipotecaria. Me refiero a la posibilidad de reclamar no solo este impuesto, sino también los otros gastos. Es decir; Notaría, Registro de la Propiedad, Tasación y Gestoría por lo menos.

Efectivamente todos estos son gastos que el banco nos obliga a pagar y que solo van en beneficio del mismo banco.

Esta claro que una entidad bancaria no es una ONG y están para hacer negocio; pero otra distinta es abusar de sus clientes poniéndose en una situación de ventaja para ganar todo lo que sea posible sin mirar cómo.

Pienso en estos instantes en los anuncios de TV, de prensa y en los folletos de los bancos cuando dice que defienden nuestros intereses, que nos dan un servicio personalizado y frases de marketing que ya no se cree ni el perro del hortelano.

Los Impuestos de la Hipoteca. Cómo reclamar el impuesto de la hipoteca

¿Cómo reclamar el impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca?

Para conseguir que el banco te devuelva tu dinero te recomiendo  seguir los siguientes pasos para de recuperar las cantidades ya abonadas por el impuesto de hipoteca:

  1. Reunir la documentación necesaria. Localizar la escritura de préstamo hipotecario cuyos gastos se pretendan reclamar, junto con las facturas de notaría, registro de la propiedad, tasación del inmueble, gestoría e impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
  2. Redactar documento de reclamación dirigido a la entidad bancaria. Es importante realizar el requerimiento a la entidad correcta, ya que debido a las absorciones entre bancos puede perderse la reclamación, al igual que, en caso de haber cambiado de banco la hipoteca debería cursarse solicitud a ambas entidades.
  3. Estudiar con detalle la respuesta del banco. Puede darse el caso de que los bancos intenten negociar con los clientes y hacer propuestas que no le beneficien para que el cliente renuncie a sus derechos e impidiéndole reclamar judicialmente en un futuro. Valora con atención su propuestqa y actúa cómo más te convenga.
  4. Controlar los tiempos de resolución de la reclamación. El banco debería resolver la reclamación en un plazo de dos meses desde que se realizó la misma. Es probable que la entidad trate de desanimar al cliente alargando el plazo de resolución solicitando documentación adicional u obligándole a rehacer la reclamación usando un formulario específico. Es importante que el consumidor conozca sus derechos y sepa hacer frente a estas situaciones. Tienes que estar preparado a todo en estos momentos.
  5. En caso de que el banco desatienda la solicitud, acuda a un abogado para presentar demanda en los juzgados especializados. Recuerda que la batalla solo acaba de empezar y que tu, cómo reclamante, tienes toda la de ganar.

Impuesto de la Hipoteca. Que pasa con Hacienda?

¿Debo solicitar la devolución a Hacienda? Ante las «confusas informaciones» en la interpretación de esta sentencia del Supremo, el Consejo General de Economistas de España señala que esta reclamación no debe dirigirse en principio a los bancos, sino a la Administración tributaria.

«Nada tiene que ver con una reclamación de gastos a la entidad bancaria prestamista, como puede suceder en el caso de gastos indebidamente repercutidos al cliente. Estamos ante una relación entre el cliente del banco y la Administración autonómica. Otra cosa será que ésta pueda exigir el tributo al prestamista», indican en un comunicado.

Recuerdo a las personas que firmaron escrituras de hipoteca en la segunda quincena de septiembre de 2014 que deben darse prisa, porque la prescripción es inminente para ellos.

Si la autoliquidación se presentó después del plazo establecido, los cuatro años se contarán desde la fecha en la que se hizo dicha presentación. ¡Ojo al dato!

Entre julio de 2014 y julio de este año, último dato facilitado por el Instituto Nacional de Estadística, se firmaron en España cerca de 1,5 millones de préstamos hipotecarios para la compra de todo tipo de fincas. El importe de esas operaciones rondó los 190.000 millones de euros, y dado el importe del gravamen, que oscila entre el 0,5% y el 1,5%, las entidades financieras tendrán que desembolsar alrededor de 1.900 millones de euros.

Recuerde: que para una hipoteca tipo de 150.000 euros y un tipo impositivo del 1,5% (esto es el porcentaje que se cobra en Andalucía, por ejemplo) este impuesto equivale a 2.250 euros. A eso habría que añadir el resto de los gastos que pueden ascender a más de 1.500 euros (600 euros de notario, 200 de registro, 350 de tasación y 400 euros de gestoría), lo que supone un total 3.800 euros.

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