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Si estás pensando en comprar un chalet en Chiclana, el número mágico para ti es el 2. Y no, no es una coincidencia mística, sino que tiene que ver con las decisiones urbanísticas de la zona.
En Chiclana, hay 2 planes urbanísticos clave: el Plan de Ordenación Urbana (POU) y el Plan General de Ordenación Municipal (PGOM). El POU se encarga de las áreas urbanas, mientras que el PGOM manda en las áreas rurales. Así de simple, pero aquí viene lo interesante.
Tipos de Suelo en Chiclana
Desde ahora, tenemos 2 tipos de suelo: el suelo rústico y el suelo urbano. Dentro del suelo rústico, hay 2 subclases: el suelo rústico protegido y preservado, donde no puedes ni plantar una tienda de campaña, y el suelo rústico común, donde sí hay margen para construir. Pero espera, ¡esto se complica más! El suelo rústico común se divide en dos más: integrable y no integrable a la malla urbana. Vamos, que esto parece una matrioshka de suelos.
¿Cómo te Beneficia todo esto a ti que quieres comprar un chalet en Chiclana?
¿Qué significa esta distinción? ¿En qué te beneficia si estás interesado en comprar un chalet o un terreno en Chiclana? Aquí viene la parte crucial. Esta vez no te lo podemos explicar en 2 segundos, pero te aseguramos que vale la pena entenderlo.
La Historia Reciente de los Planes Urbanísticos
Una de las razones por las que se anularon los 2 últimos planes generales aprobados en Chiclana, el de 2003 y el de 2016 (sí, el número 2 nos persigue)
se debió a que ambos intentaron integrar a la malla urbana zonas que, por su distancia con la ciudad consolidada y la falta de infraestructuras esenciales, no tenían los requisitos básicos para desarrollarse de forma razonable.
Por ejemplo, estos planes preveían que el suelo a urbanizar llegara hasta la venta Curro, en el kilómetro 8 de la carretera del Marquesado, o hasta la venta La Raya, en el kilómetro 7 de la carretera del Pago de Humo. La idea era que los tubitos del agua potable llegaran a ramificarse en todo el término municipal de Chiclana, lo cual es inviable por los costos de mantenimiento. Además, no solo hablamos de agua, sino también de escuelas, parques públicos y zonas comerciales que deberían distribuirse homogéneamente. Una locura, ¿verdad?
Ley LISTA: Claridad y Orden
Afortunadamente, el artículo 176 de la nueva ley LISTA nos ayuda a simplificar las cosas. Este artículo determina que solo una parte del término municipal pueda incorporarse a la malla urbana. Además, el artículo 175 menciona que ciertas zonas con viviendas construidas sin licencia en suelo rústico pueden incorporarse al suelo urbano. Este es un problema real, ya que estas zonas ocupan hoy en día una superficie incluso superior a la del suelo urbano.
El PGOM y las Zonas Clave de Chiclana
El PGOM de Chiclana identifica agrupaciones de edificaciones irregulares y valora la posibilidad de su incorporación a la malla urbana. Esto se traslada en fichas para cada una de estas agrupaciones, como el Marquesado, el Pago de Humo, la Rana Verde, etc. Vamos a analizar tres de estas zonas representativas:
El Marquesado: La zona más extensa con 488 hectáreas, casi la mitad de Cádiz capital. Tiene una densidad media de 5,33 viviendas por hectárea y se clasifica como área no integrable a la malla urbana por falta de continuidad y servicios.
Pago del Humo: Con 315 hectáreas y una densidad de 6,16 viviendas por hectárea, también se clasifica como no integrable a la malla urbana por razones similares.
La Rana Verde y Fuente Amarga: Estas zonas sí son afortunadas. Ya tienen infraestructuras básicas y pueden integrarse a la malla urbana. Imagina vivir cerca de un camping en plena naturaleza y aún así estar conectado a la ciudad. ¡Fantástico!
Además, otras zonas como Conejeras, La Menuditas y El Tejarejo también tienen posibilidades de urbanización.
Conclusión: La Clave es el Número 2
Si vas a comprar un chalet en Chiclana, ten en cuenta estos detalles urbanísticos. La normativa puede parecer complicada, pero con un poco de humor y paciencia, todo se entiende mejor. Recuerda: el número 2 es tu amigo en esta aventura.
2 comentarios en «PGOM de Chiclana: ¿Dónde me conviene comprar?»
La verdad que todos somo iguales y tenemos derecho a tener todas nuestras necesidades cuviertas agua luz alcantarilladoy sino.nompagar contribucion
Es cierto, pero también es verdad que cada uno de nosotros tiene unas responsabilidades.
Un saludo y gracias por seguir nuestro foro