Antes de decidirte por la compra de una parcela en proindiviso en Chiclana, es importante conocer todos los pros y contras. Descubre cuáles son en este artículo.
Premisa:
Si estás considerando la opción de comprar una parcela de terreno en Chiclana, el proindiviso podría parecerte una posibilidad interesante para ti.
Aprende todo lo que necesitas saber sobre este tipo de propiedad compartida: limites, ventajas e inconvenientes que existen al comprar este tipo de parcela en Chiclana.
I. ¿Qué es el proindiviso de una parcela de terreno en Chiclana?
- Definición de proindiviso de una parcela:
El proindiviso de una parcela es una forma de propiedad compartida en la que dos o más personas son propietarias de un bien inmueble sin que exista una división material del mismo.
En otras palabras, cada propietario tiene una parte de la propiedad, un porcentaje, pero no tiene una parte física y específica de la parcela. Cada propietario tiene derechos y responsabilidades sobre la parcela en proporción a su porcentaje de propiedad.
- Orígenes de las parcelas proindiviso en Chiclana:
En Chiclana muchas de las parcelas existentes son proindivisos. Esto es debido a que la mayoría de las fincas originales eran muy extensas, y se ubican prioritariamente en las zonas del Marquesado y del Pago de Humo, zonas históricamente utilizadas para el cultivo y que, por lo tanto, necesitaban de parcelas de terreno de grandes dimensiones (5.000 m2 – 10.000m2).
Al no poder conseguir licencia de segregación para independizar en porciones menores estas fincas para su venta (para conseguir una licencia de segregación la parcela tiene que ser urbana según el ayuntamiento), se ha convenido por esta forma de copropiedad.
- ¿Es legal comprar un proindiviso?
Comprar un proindiviso es una cosa perfectamente legal. Si lo piensas bien, todos tenemos la libertad, por ejemplo, de comprar con unos amigos una parcela de terreno grande, vamos a suponer 3.000 metros cuadrados en el Pago de Humo, para organizar un partido de fútbol los domingos y reunirnos con nuestras respectivas familias.
También podríamos comprar una parcela de terreno de 5.000 metros cuadrados en el Marquesado con un cuñado para sembrar patatas. Todo esto es evidentemente cosa que no va en contra de ninguna ley ahora mismo.
Lo que no es legal es construir una división física entre las copropiedades del proindiviso en una parcela (estaríamos cometiendo un delito urbanístico de parcelación ilegal).
En Chiclana es una practica bastante frecuente. Incluso hoy en día es posible ver este tipo de división de parcelas, sobre todo a raíz del COVID que ha literalmente descanteado entre los chiclaneros (y también con las personas de afuera) el deseo de poseer una parcela de terreno donde vivir en libertad y con un precio accesible (una parcela proindiviso en el Pago de Humo de 500 metros cuadrados puedes encontrarla hoy en día por solos 15.000€-20.000€).
Esto ha comportado que en estos últimos 2 años se hayan dividido con la fórmula del proindiviso un gran numero de parcelas en Chiclana (sobre todo en la zona del Pago de Humo o El Marquesado), condición que en algunos casos ha literalmente cambiado la configuración de estas zonas fomentado la formación de pequeños asentamientos, cosa que la reciente ley LISTA quiere terminantemente evitar.
II. Ventajas y desventajas del proindiviso de una parcela de terreno en Chiclana
- Ventajas del proindiviso en una parcela de terreno en Chiclana: El precio.
Comprar un terreno proindiviso en Chiclana tiene algunas ventajas, que son sobre todo de tipo económico. Las parcelas proindivisas tienen un precio sensiblemente más bajo que las parcelas segregadas, lo que puede hacer que la compra sea más asequible para muchas personas.
Además, al existir partes que son comunes (carril de acceso, etc.) podrás compartir con el resto de los copropietarios el mantenimiento de ellas. Por ejemplo la pintura de la valla perimetral, el arreglo eventual de la cancela de acceso a la finca y otras partes comunes de la propiedad (instalaciones de Agua, luz etc.)
Asimismo, esto puede permitir que una persona pueda adquirir un terreno en una ubicación deseable que, de otra manera, sería demasiado costosa para comprar en su totalidad.
Sin embargo, también es importante considerar las posibles desventajas que tiene comprar una parcela en proindiviso, y la más evidentes son:
- la necesidad de coordinar con otros propietarios en la toma de decisiones y en la realización de mejoras en las partes comunes (carril de acceso, eventual cancela común etc.).
- Falta de control: al ser propietario de una parcela proindivisa, tendrás que compartir el control y la gestión del terreno con los demás propietarios, lo que puede generar conflictos y dificultades a la hora de tomar decisiones importantes.
- Riesgo de impago: Si uno o varios de los propietarios no cumplen con sus obligaciones de pago por algunos impuestos (por ejemplo la cuota de la contribución, etc.), los demás propietarios tendrán que asumir esos costos.
- Dificultades para vender: La venta de una parcela proindivisa puede ser más complicada que la venta de una parcela individual, ya que los compradores pueden tener reservas sobre compartir la propiedad y la gestión del terreno con otros propietarios. Además, los bancos no financian la compra de terrenos proindiviso, propio por las problemáticas que existen con estos tipos de terrenos.
- Responsabilidad compartida: Si se produce algún tipo de siniestro o problema con la parcela, todos los propietarios serán responsables y tendrán que hacer frente a los costos y consecuencias.
En caso de retranqueos del Plan General de Ordenación Urbana, la parcela matriz puede verse afectada y tener que redistribuirse las parcelas del proindiviso en función de la parcela resultante, lo que es bastante incómodo para todos los propietarios.
III. ¿Qué problemas me puedo encontrar al comprar un proindiviso de una parcela de terreno en Chiclana?
Existen varios problemas que te puedes encontrar al comprar una finca proindiviso. Vamos a dar respuesta a algunos de ellos:
- ¿Si el propietario de una participación del proindiviso tiene un embargo, me puede afectar a mí?
En ningún caso el embargo de una cuota de un proindiviso en una parcela va a afectar a los demás titulares de las otras cuotas de proindiviso. El embargo de una cuota solo afectará a su interesado. Lo que se suele hacer es comunicar a los demás copropietarios el acto de embargo de esa cuota de participación concreta de la finca, pero nada más.
- ¿Que diferencia hay entre un proindiviso registrado y un proindiviso sin registrar?
Para contestar a esta pregunta tenemos que hacer una pequeña introducción.
Actualmente no es posible registrar una parcela en proindiviso en el Registro de la Propiedad de Chiclana, porque el ayuntamiento entiende que este tipo de compra de “partes” de un terreno estaría orientada a la sucesiva construcción (de una vivienda, trastero, etc.) cosa prohibida en suelo que no es urbano.
Esto provoca que exista una inseguridad jurídica para quien compra. Sabemos que la inscripción en el Registro de la Propiedad de la compraventa es un acto voluntario y no obligatorio, pero, al no poder registrar la compra de la finca de terreno en proindiviso, no existe ningún documento de consulta pública que permita comprobar quien es el nuevo propietario, y esto puede comportar algún problema.
El primero quizás sea que el antiguo dueño, que tiene registrada la finca original (antes de la división de las participaciones) a su nombre, puede volver a venderla testimoniando al nuevo comprador que es él el dueño de la finca inscrita en el Registro de la Propiedad (puede testimoniarlo con la nota simple que no se ha podido cambiar de nombre). O incluso alguna entidad de crédito se la puede embargar.
Por estas razones, tener una finca proindiviso registrada proporciona al comprador una mayor seguridad jurídica.
Aun así, existe otro problema, en el sentido que no existe ninguna seguridad de que, al vender una finca proindiviso en Chiclana ya registrada en el Registro de la Propiedad, la siguiente venta se vuelva a registrar. Efectivamente es posible que el registrador pida al ayuntamiento que verifique si existen indicios de parcelación ilegal.
Si así fuera y alrededor de tu finca existen algunas construcciones, es posible que el registrador no vuelva a autorizar su admisión en el Registro de la Propiedad.
IV. ¿Qué opciones existen para registrar un proindiviso?
Una forma que existe al día de hoy para registrar una participación de una finca en proindiviso en Chiclana es que esta decisión de cuota de participaciones se origine por una herencia.
Si la finca se ha heredado por diferentes propietarios, por ejemplo unos hermanos que heredan una parcela por sus padres que han fallecido, el registrador está obligado a su registración debido a que se trata de una acto “mortis causa”.
V. ¿Como tengo que actuar en el caso de que me interese declarar por antigüedad mi casa construida en una parcela proindiviso?
Declarar una construcción en la parcela proindiviso es posible solo si todos los propietarios de la finca original están de acuerdo (además de cumplir los demás condiciones cuales antigüedad mínima, tipo de suelo, etc.)
Tienes que considerar que, al declarar una construcción en una finca, tu sería propietario solo de la cuota que te pertenece.
De la misma forma, todos los propietarios de la finca original será dueño, (o por lo menos en el papel) de todas las construcciones allí existentes, y cada uno con su porcentaje.
VI. ¿Cómo puedo resolver el proindiviso?
La única manera de disolver el proindiviso es mediante la venta del bien a un tercero o a través de la compra de la parte correspondiente de uno de los copropietarios por parte de otro.
Si las partes involucradas no logran llegar a un acuerdo en el caso del proindiviso divisible, será necesario recurrir a la justicia para que un juez ordene la subasta judicial.
Sin embargo, el resultado de la subasta suele ser menos favorable que el que se logra al vender el bien en el mercado a un tercero, ya que el precio de venta suele ser más bajo. Por este motivo, es fundamental intentar llegar a un acuerdo previo entre todos los copropietarios para evitar perder valor y minimizar las pérdidas económicas.
Conclusiones:
En conclusión, el proindiviso de una parcela de terreno en Chiclana es una forma de propiedad compartida que permite a varias personas poseer un bien inmueble sin que exista una división física del mismo. Si bien esta opción puede resultar más económica que la adquisición de una parcela segregada, también implica la necesidad de coordinar con otros copropietarios en la toma de decisiones y en la realización de mejoras. En general, es importante sopesar las ventajas e inconvenientes antes de decidir comprar un proindiviso en Chiclana.
