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Existe una confusión que me gustaría aclarar en este artículo sobre la documentación que define cuando una parcela es urbana, rustica u otra cosa.
Y esto porque algunas veces una misma parcela está calificada, por ejemplo, como rústica en la Nota Simple, urbana en el Catastro y Urbanizable en el Plan Urbanístico, y esto crea mucha confusión. Sobre todo, si tu interés fuera pedir licencia de obra porque, como hemos dicho muchas veces, para poder edificar nuestra finca tiene que estar en suelo Urbano.
Así que surge la pregunta: ¿qué documento define donde puedo construir?
Vamos a aclarar de una vez todo.
Para empezar, hay que decir que existen fundamentalmente 3 documentos de tu propiedad donde podrías ver que existe esta contradicción:
Numero 1, El recibo de IBI. Lo que se indica en el Catastro solo es una diferenciación para el cobro de los impuestos. El catastro define las fincas en 2 categorías: RUSTICO y URBANO.
Para obtener un permiso de obra este documento no tiene ninguna autoridad. Quiero decir que cuando decimos que solo podemos construir en suelo urbano, aunque el recibo del IBI diga que efectivamente nuestra parcela es urbana, esto no te autoriza a construir nada en absoluto.
Numero 2, La Nota Simple: Tampoco la Nota Simple, aunque diga que una finca es urbana, rustica u otra cosa, te autoriza a construir o no.
Y esto es así porque a veces son documentos muy antiguos que nunca se han actualizado (para hacerlo, tienes que pedir en tu Ayuntamiento una Cédula Urbanística y, luego, actualizar en el Registro de la Propiedad estos datos).
Así que, es posible que hace tiempo tu finca fuera rústica pero ahora se haya calificado como urbana.
Entonces, tampoco este documento te autoriza a construir o no en tu finca.
Numero 3, El Plan Urbanístico (o PGOU).
Es aquí, y solo aquí, que puedes ver si tu finca está en suelo urbano y si, de consecuencia, puedes pedir o no licencia para construir.
Si, unicamente en este documento. Los otros 2 documentos que hemos visto anteriormente, no nos servirán para este fin.
Toda esta confusión muchas veces viene generada por los Bancos y entidades de crédito las cuales conceden hipotecas a fincas que el recibo de la Contribución o la Nota Simple definen como urbana y que, como hemos visto, realmente no lo son.
Te puede parecer increíble, pero los bancos y entidades de crédito esto no lo saben, o no le interesa saberlo para poder seguir prestando dinero.
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12 comentarios en «¿Donde puedo ver si mi finca es urbana y puedo construir?»
Buenas tardes.
He seguido todos sus videos en you tube y me han parecido muy interesantes, también he podido comprobar que en numerosas ocasiones ha contestado dudas a muchas personas que como yo no lo tenían claro con referencia a compra de bienes inmuebles.
Quería Fran preguntarle, que con la anulación del PGOU de Chiclana y la implantación de las normas subsidiarias de 1987, entiendo que sólo existen dos clases de terrenos: urbano y rústico.
Para la compra de un terreno en Chiclana y poner una casa tradicional de ladrillos o prefabricada, se puede realizar en terreno rústico?. Habría algún problema para la concesión de la licencia de obras en el Ayuntamiento de Chiclana, o sólo la concedería en terreno urbano?.
Cuál sería la opción más interesante para comprar un terreno en Chiclana, con el fin de edificar una construcción, no sé todavía si vivienda tradicional o prefabricada.
Muchas gracias por la atención.
Reciba un cordial saludo.
Jose
Hola José. Vamos a ver por partes:
En primer lugar no puedes en absoluto construir en suelo rústico a menos que tu construcción este vinculada a una explotación ganadera o agropecuaria.
Como bien dices, tu construcción tendrá que encontrarse en suelo urbano.
Que tu idea sea una construcción tradicional o prefabricada, tendrá que hacerla en suelo urbano.
Espero haber contestado a tus inquietudes.
Gracias por interesarte en nuestros contenidos.
Saludos.
fran.
Hola, en primer lugar enhorabuena por la web, no he encontrado información tan clara y directa en ningún otro sitio. Estoy interesada en comprar un chalet en Chiclana, mi duda es si ahora mismo están implantadas las normas subsidiarias, esa sería la guía para tener en cuenta el tipo de terreno que se está comprando? Sobre todo porque si ha pasado a ser rústico, el banco no dará ninguna hipoteca (aunque eso también pasará posiblemente en urbano no consolidado). Gracias.
Hola Beatriz.
En suelo rústico hay muchos bancos que conceden financiación.
A parte, el suelo urbano no consolidado no va a volver a existir según la nueva ley LISTA.
Si quieres saber más, te aconsejo vea mi canal de Youtube donde he publicado varios videos a respecto.
Gracias.
Buenas tardes, le agradecería muchísimo si pudiera aclararme una duda que tengo y es la siguiente:
Quiero comprar un apartamento en una Comunidad de Propietarios y en el Registro de la Propiedad en su momento ponis parcela urbana. Posteriormente se construyeron apartamentos y se vendieron a diferentes propietarios. De entre esos propietarios uno de ellos dedico varios e una explotación turistica. En el Registro de la propiedad no dice nada sobre el uso, pero en la escritura otorgada ante notario del posible vendedor dice que el uso es residencial.
Sin embargo algún organismo afirma , sin que presente documento al respecto que » La licencia de obra se pidió para uso turístico»
La pregunta es la siguiente :
La licencia de obra mayor se pide para construir viviendas individuales, grupos de viviendas, locales, edificios… cuyo proyecto se ajustara a lo solicitado, el uso a darles ,entiendo, se hará a posteriori. Por ejemplo se tendrán que pedir licencias de apertura de locales, si es para aparcamientos, pues licencia para los mismos ,si se trata de establecimientos extrahoteleros , pues para apertura de los mismos,
El único cambio de uso que yo conocía hasta ahora y que hay que pedir permiso al Ayuntamiento es el de local a vivienda.
Muchas gracias , atentamente.
Buenos días Maria.
Ante que nada agradecerte de participar en nuestro blog.
Si tu vivienda la usas para alquilarla a turistas por ejemplo, el uso ya no sería residencial sino hotelero.
Por lo tanto, la diferenciación va en función del uso que harás de tu inmueble una vez adquirido.
Espero haberte ayudado y haber entendido bien tu pregunta.
Si no fuera así, te ruego volver a escribirme para que pueda ayudarte más.
Saludos.
buenas tardes
tengo una finca formada por varias parcelas urbanas y como urbanas llevo pagando la contribución desde hace 20 años, en su momento consulte al servicio de urbanismo del ayto y me comentaron que podía construir lo que quisiera siempre y cuando solicitase la correspondiente licencia de obra.
Acabo de solicitar declaración responsable para instalar una pérgola y he recibido la denegación porque me indica que segun el PGU la zona es rústica para huertas de recreo haciendo referencia a la antigua referencia catastral de carácter rústico de mi finca en lugar de las subparcelas urbanas.
Será esto un error del servicio de urbanismo municipal que no se ha dado cuenta que el terreno es ahora subparcela urbana o está siempre por encima de esto el PGU?
Muchas gracias por su respuesta
Buenos días Susana. EN primer lugar quería agradecerte de participar en nuestro blog.
Luego, con respecto a tu caso, decirte:
En primer lugar el hecho que esté pagando un IBI urbano no significa que en tu finca pueda construir ya que
tiene que ser urbana según el Plan Urbanístico vigente que, como sabes, ahora mismo es el del 1987.
Quizás es por eso que es su tiempo te dijeron que podía construir, ya que hasta a hace poso tiempo estaba en
vigor el PGOU aprobado en 2016 que preveía que muchas de las fincas que ahora son rústica, en ese momento eran urbanas.
En todo casos te recomiendo de considerar únicamente el plan urbanístico municipal para establecer si tu finca es urbana y,
por lo tanto, puedas construir en ella.
Espero haberte ayudado o, en caso contrario, puedes seguir preguntandome.
Saludos y mucha suerte.
Buenos dias. Poseo un terreno dotacional para uso deportivo de 5332 m. Mi idea en un futuro es solicitar un expediente de expropiacion o recurrir a la expropiacion rogada y se me abjudique el justiprecio correspondiente. Este solar esta en el centro del pueblo, en el Km 0 de todos los servicios de la localidad
La pregunta: En el ayuntamiento esta considerado como urbano consolidado, en la certificacion catastral como: Urbano. En la nota simple, desde siempre, viene registrada dentro de una FINCA donde se describen todos mis terrenos que tengo en el municipio, tanto en el campo como dentro del casco urbano, que seria este. Y a esta finca se describe como Rustica. Queria saber que criterio se elige a la hora de hacer la tasacion del terreno. Gracias
Hola Fernando.
Lo que diga el catastro o la nota simple no te interesa. Tienes que considerar únicamente
la calificación/clasificación que te indica el plan urbanístico municipal de tu localidad.
Con respecto a la expropiación tienes que negociarla con el ayuntamiento.
Saludos
Hola, una cuestión, quien le indica al Catastro que tipo de suelo es???, si es URBANO o RUSTICO??
Saludos
Hola. Es un estudio que elaboran ellos directamente para identificar las zonas
más caras para el cobro del impuesto, que son naturalmente las urbanas.
Gracias por seguir nuestro blog