Existe una confusión que me gustaría aclarar en este artículo sobre la documentación que define cuando una parcela es urbana, rustica u otra cosa.
Y esto porque algunas veces una misma parcela está calificada, por ejemplo, como rústica en la Nota Simple, urbana en el Catastro y Urbanizable en el Plan Urbanístico, y esto crea mucha confusión. Sobre todo, si tu interés fuera pedir licencia de obra porque, como hemos dicho muchas veces, para poder edificar nuestra finca tiene que estar en suelo Urbano.
Así que surge la pregunta: ¿qué documento define donde puedo construir?
Vamos a aclarar de una vez todo.
Para empezar, hay que decir que existen fundamentalmente 3 documentos de tu propiedad donde podrías ver que existe esta contradicción:
Numero 1, El recibo de IBI. Lo que se indica en el Catastro solo es una diferenciación para el cobro de los impuestos. El catastro define las fincas en 2 categorías: RUSTICO y URBANO.
Para obtener un permiso de obra este documento no tiene ninguna autoridad. Quiero decir que cuando decimos que solo podemos construir en suelo urbano, aunque el recibo del IBI diga que efectivamente nuestra parcela es urbana, esto no te autoriza a construir nada en absoluto.
Numero 2, La Nota Simple: Tampoco la Nota Simple, aunque diga que una finca es urbana, rustica u otra cosa, te autoriza a construir o no.
Y esto es así porque a veces son documentos muy antiguos que nunca se han actualizado (para hacerlo, tienes que pedir en tu Ayuntamiento una Cédula Urbanística y, luego, actualizar en el Registro de la Propiedad estos datos).
Así que, es posible que hace tiempo tu finca fuera rústica pero ahora se haya calificado como urbana.
Entonces, tampoco este documento te autoriza a construir o no en tu finca.
Numero 3, El Plan Urbanístico (o PGOU).
Es aquí, y solo aquí, que puedes ver si tu finca está en suelo urbano y si, de consecuencia, puedes pedir o no licencia para construir.
Si, unicamente en este documento. Los otros 2 documentos que hemos visto anteriormente, no nos servirán para este fin.
Toda esta confusión muchas veces viene generada por los Bancos y entidades de crédito las cuales conceden hipotecas a fincas que el recibo de la Contribución o la Nota Simple definen como urbana y que, como hemos visto, realmente no lo son.
Te puede parecer increíble, pero los bancos y entidades de crédito esto no lo saben, o no le interesa saberlo para poder seguir prestando dinero.
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4 comentarios en «¿Donde puedo ver si mi finca es urbana y puedo construir?»
Buenas tardes.
He seguido todos sus videos en you tube y me han parecido muy interesantes, también he podido comprobar que en numerosas ocasiones ha contestado dudas a muchas personas que como yo no lo tenían claro con referencia a compra de bienes inmuebles.
Quería Fran preguntarle, que con la anulación del PGOU de Chiclana y la implantación de las normas subsidiarias de 1987, entiendo que sólo existen dos clases de terrenos: urbano y rústico.
Para la compra de un terreno en Chiclana y poner una casa tradicional de ladrillos o prefabricada, se puede realizar en terreno rústico?. Habría algún problema para la concesión de la licencia de obras en el Ayuntamiento de Chiclana, o sólo la concedería en terreno urbano?.
Cuál sería la opción más interesante para comprar un terreno en Chiclana, con el fin de edificar una construcción, no sé todavía si vivienda tradicional o prefabricada.
Muchas gracias por la atención.
Reciba un cordial saludo.
Jose
Hola José. Vamos a ver por partes:
En primer lugar no puedes en absoluto construir en suelo rústico a menos que tu construcción este vinculada a una explotación ganadera o agropecuaria.
Como bien dices, tu construcción tendrá que encontrarse en suelo urbano.
Que tu idea sea una construcción tradicional o prefabricada, tendrá que hacerla en suelo urbano.
Espero haber contestado a tus inquietudes.
Gracias por interesarte en nuestros contenidos.
Saludos.
fran.
Hola, en primer lugar enhorabuena por la web, no he encontrado información tan clara y directa en ningún otro sitio. Estoy interesada en comprar un chalet en Chiclana, mi duda es si ahora mismo están implantadas las normas subsidiarias, esa sería la guía para tener en cuenta el tipo de terreno que se está comprando? Sobre todo porque si ha pasado a ser rústico, el banco no dará ninguna hipoteca (aunque eso también pasará posiblemente en urbano no consolidado). Gracias.
Hola Beatriz.
En suelo rústico hay muchos bancos que conceden financiación.
A parte, el suelo urbano no consolidado no va a volver a existir según la nueva ley LISTA.
Si quieres saber más, te aconsejo vea mi canal de Youtube donde he publicado varios videos a respecto.
Gracias.