El acrónimo AFO está por Asimilado Fuera de Ordenación. Se trata de una procedura que permite legalizar las viviendas construidas sin regular licencia de edificación.
Regula dicha práctica el Decreto 2/2012 que interesa las construcciones irregulares en Andalucía. Algunos bancos ya requieren este tipo de condición para conceder un préstamo hipotecario sobre una vivienda. Obtener la consideración de AFO además es fundamental para poder solicitar licencia para reformar una vivienda y una serie de otras cosas fundamentales que veremos más adelante en este mismo artículo.
¿Cuales son los requisitos que necesito cumplir para una declaración de AFO?
El propietario de una vivienda que se acoge a una declaración de AFO, deberá demostrar que el edificio que se pretende legalizar es apto para destinarse a vivienda. Por esto necesitará un certificado técnico que justifique el cumplimiento de los requisitos de seguridad, habitabilidad y salubridad de la vivienda en cuestión. Todas condiciones necesarias para que el edificio sea habitable.
Los requisitos que el Decreto 2/2012 pide para acogerse a una AFO son:
- Que el delito urbanístico de construcción sin licencia haya prescrito, o sea que hayan transcurrido más de seis años desde su terminación y que mientras tanto la vivienda no haya incurrido en una denuncia urbanística;
- Que las construcciones no invadan el dominio público (distancia mínima a cauce y ríos, vías pecuarias, carretera, etc).
- Que las obras cumplan los requisitos mínimos de seguridad, habitabilidad y salubridad.
Aun teniendo la edificación escritura de obra nueva registrada en el Registro de la Propiedad, es posible que esta no se le de acceso a conseguir una AFO. Esto porque, como hemos visto anteriormente, para obtener una AFO, tenemos que demostrar el cumplimiento de los requisitos de salubridad, seguridad y habitabilidad, requisitos que no son necesarios para la inscripción de una obra nueva en el Registro de la Propiedad. Se puede decir por lo tanto que una AFO es una forma de legalización más estricta.
¿En que tipo de suelo urbanístico puedo pedir una declaración de AFO?
La solicitud de AFO se puede requerir por cualquier tipo de suelo:
- Urbano;
- Urbano no consolidado;
- Urbanizable;
- No urbanizable
A qué sirve la AFO:
Obtener la declaración de AFO tiene diferentes utilidades, como por ejemplo:
- Ya muchos compradores requieren que la vivienda que decidan comprar cuente con esta declaración. Hemos visto todos los requisitos que tiene que cumplir la vivienda para poder acceder a la misma. Es por lo tanto una forma de garantía sobre la vivienda que siempre más compradores requieren hoy en día.
- Como ya hemos explicado antes, muchos bancos están requiriendo esta declaración para poder conceder un préstamo hipotecario sobre una vivienda. Si quieres vender tu vivienda por lo tanto, es bien que te preocupes de obtenerla lo antes posible.
- Con una declaración de AFO podemos pedir acceso a las diferentes compañías suministradoras (luz, agua, etc.)
¿Cómo puedo obtener una AFO?
Para saber si es posible que nuestra vivienda tenga todos los requisitos para acceder a la consideración de AFO se deberá encargar un técnico (arquitecto, perito o aparejador) para que haga una inspección a la vivienda y compruebe el cumplimiento de los requisitos mencionados antes.
Una vez verificado además que la construcción se terminó hace más de 6 años y que no existen denuncias urbanísticas en curso, se entregará un certificado de actitud al Ayuntamiento que verificará el cumplimiento de todo el requisito descrito anteriormente.
En este momento el Ayuntamiento podrá requerir que se realice alguna obra. Por ejemplo, la demolición de algunas construcciones que, de otra forma, no permitan el cumplimiento de las condiciones de retranqueo a lindero, o porque las mismas no cumplan con la antigüedad mínima requerida.
En este momento, pagadas las relativas tasas municipales ya podríamos tener opción a obtener la declaración de AFO.
El Ayuntamiento puede tardar algunas semanas en comunicarnos dicha aprobación, y esto va en función sobre todo de la complejidad de las obras y del tipo de suelo urbanístico en la cual se encuentren.
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