Antes de comprar un chalet en Chiclana, incluso antes de entrar en internet a buscar posibles “chollos” en Chiclana, lo que debes hacer es hacerte con el Plan General de Ordenación Urbana de Chiclana.

No es difícil interpretar este plan o PGOU. Sólo tienes que saber los problemas que tienen muchos chalet en zonas como el Marquesado, Rana Verde, el Sotillo, Caulina o las Veguetas, para no perder tu tiempo y puede que tu dinero.

Conocer unos secretos de las zonas de Chiclana te será muy útil y necesario.

Lo más interesante de saber interpretar el PGOU y conocer las ordenanzas municipales es la cantidad de joyas escondidas que te puedes encontrar en estas zonas.

No hablo de “chollos”, porque estos no existen. Lo que sí existe son oportunidades para gente espabilada, donde otros ven sólo problemas.

Voy a contarte la historia de Manuel Ramos, un empresario de Madrid que nació en Chiclana. Manuel piensa retirarse dentro de 2 años en la ciudad que le vio nacer.

Un Chalet en Chiclana. La Historia de Manuel.

Manuel me contactó hace unos 6 meses interesado en comprar una casa con jardín en las afueras de Chiclana. Había visto algunas por internet y me dijo que su presupuesto era de unos €450.000 euros máximo. Pensaba a una  casa con ciertas características.Yo, en base a sus especificaciones, le busqué un par de casas en la Rana Verde y en el Sotillo para que eligiera una.

Cuando Manuel vino a Chiclana, le mostré a él y a su mujer Ana las dos casas que había elegido. La del Sotillo fue la que le gusto bastante a su mujer.
Mientras nos tomábamos un café y hablábamos del proceso de compra y de la documentación, salió en la conversación el tema del PGOU de Chiclana.
En particular la problemática de los chalet en Chiclana en ciertas zonas de Suelo No Urbano.

Chalet en suelo urbano no consolidado, la verdadera oportunidad en Chiclana

Le comenté que en zonas como la Rana Verde, el Marquesado o Pago de Humo puedes encontrar chalet a un precio muy inferior al del mercado, simplemente porque no están regularizados. El truco está en que regularízalos es barato y rápido. Puedes conseguir un chalet en estas zonas por menos de 120.000 euros de su valor de tasación.

La mejor forma de captar inmuebles es hacerlo de una forma razonada y atenta 

Al haber trabajado como asesor inmobiliario en Chiclana durante más de 15 años y también ser arquitecto, conozco bien la normativa urbanística. Además me conozco bien todos los barrios o zonas de Chiclana y sé dónde se encuentran las oportunidades en este tipo de chalets.
Como Manuel me había dado unas indicaciones precisas de lo que quería, no le había mencionado esto antes. Sin embargo, cuando le mencioné los precios de los chalets en algunas zonas y el motivo por el cual tenían estos precios, Manuel me dijo que estaba interesado en ver algunas de estas propiedades.

Si tu interés es comprar un chalet en Chiclana, esta breve historia será de gran utilidad para ti. Mi objetivo es darte todas las informaciones que puedas necesitar sobre algunas zonas de nuestra ciudad.
Chiclana es una ciudad que debes conocer un poco antes de decidirte a compra una vivienda. Aun tratándose de un lugar extraordinario donde puedes encontrar verdaderas oportunidades para tu compra, también esconde algunas “trampas”.

Ten cuidado sobre todo a los supuestos «chollos». Es allí donde se esconden lo peor que te puedas encontrar en Chiclana.

Sobre todo si quieres comprar un chalet en Chiclana en Suelo no Urbano, que son la mayoría. Así es como se lo explique a Manuel y a su esposa Ana.

Chalets en Chiclana. La Oportunidad que Manuel no Dejó Pasar.

Desde hacía muchos años era frecuente que en Chiclana se construyeran muchos chalets de forma ilegal; es decir, sin licencia de obras. Sin embargo, durante 2010, la administración local tomó fuertes medidas contra esta práctica y ya no se construyó más nada de esta forma. 

Los chalets en Chiclana construidos sin licencia de obra debían ser regularizados. Hablamos de chalets de 80 m² a 100 m² construcción en parcelas 500 a 1.000 metros. Estos chalets obtienen el agua a través de pozos en su misma propiedad y la electricidad es facilitada por la compañía eléctrica con contadores públicos.
Las calles que rodean a estos chalets en algunos casos no están asfaltadas, otras si lo están gracias al trabajo de los vecinos.
Estos chalets están en zona urbana no consolidada según el PGOU de Chiclana; por lo que algunos de ellos, cuando se apruebe definitivamente el plan y se ponga en práctica, perderán algunos metros de su propiedad y otros tendrán que ser expropiados y demolidos en su totalidad.
Los chalets que deberán ser demolidos son pocos, por lo que se debe conocer el PGOU para saber cuáles son. Los chalets que perderán algunos metros de su propiedad son bastantes y aquí la cantidad de metros que se perderán pueden ser pocos o muchos. Por lo que también es necesario conocer el PGOU de Chiclana para saber qué chales y cuánto perderán. Estos metros que pierden los chalets serán destinados a calles, aceras, parques y demás servicios público.

Ejemplo de gastos de urbanización para un chalet tipo:

Pero todo lo anterior trae consigo oportunidades para quien quiera comprar uno de estos chalets ya que hay propietarios que desean vender porque no tiene dinero para pagar los gastos de urbanización del terreno que les exige el PGOU.
Estos gastos se derivan de pasar de Suelo Urbano no Consolidado a Suelo Urbano Consolidado.  El gasto o costo que debe soportar cada propietario va en función de los metros de parcela y de casa, y de la zona en la cual se encuentra. 
Cogemos por ejemplo un chalet en parcela de 1.000 metros cuadrados cuyo precio de mercado es de €120.000. En este ejemplo, tendrá que pagar aproximadamente unos €20.000 euros en zona como el Marquesado.
Este gasto añadido al precio actual del chalet hace que su compra sea una buena oportunidad; ya que cuando el PGOU se apruebe y se aplique, digamos en 1-2 años, el precio de este chalet habrá incrementado a más de €180.000 euros. O incluso más dependiendo de la zona donde esté ubicado.
Sólo se necesita invertir ahora y esperar.

Haz tus números. Verás como te saldrán las cuentas.

El ejemplo de Manuel, esperar para ganar:

Precisamente lo que decidió Manuel y su esposa Ana. 
Al final, Manuel compró el chalet de Sotillo, pero además compró, en los 4 meses siguientes, 2 chalets dentro de Suelo no Consolidado. En concreto en las zonas de la Rana Verde y del Marquesado.
Consultamos el PGOU, y nos entrevistamos con un especialista de la administración pública que conoce bien el PGOU. Esto para cerciorarnos de los datos e hicimos un análisis de las zonas y del plan, para saber dónde estaban las oportunidades.
Durante los 10 días siguientes detectamos 2 chalets a la venta que eran perfectos. En uno de ellos Manuel espera obtener más de un 300% de rentabilidad en 5-6 años.
Manuel hizo los números y tener este dinero invertido ahora en estos 2 chalets le era mucho más rentable que tenerlo en el banco. O incluso invirtiendo en productos financieros que tienen mucho más riesgo.
En esta operación Manuel invirtió en la compra de los 2 chalets junto con los gastos de compra unos €317.000 euros. Espera conseguir con el alquiler y/o la venta de estos una buena rentabilidad cuando se aplique el PGOU.

Chalet en Chiclana. El problema del Pro Indiviso.

Otros de los aspectos que tuvimos presente cuando analizábamos el PGOU y buscábamos las oportunidades de buenos chalets en Chiclana para comprar, era que la propiedad no estuviera en pro indiviso, (lo cual es frecuente en estas zonas). En este caso la compra no será tan rentable. En realidad, comprar terrenos en proindiviso nunca ha sido un buen negocio.

No compres un chalet en régimen de proindiviso. ¡Antes o después te pasará factura!

Un chalet proindiviso es una edificación construida sobre una parcela que tiene más de un propietario. Esto quiere decir que, al ser dueño de un chalet proindiviso, solo eres dueño de un porcentaje de la finca matriz, vamos a suponer un 50%.

Este 50% de terreno puede tener inscrito una construcción u otras cosas, pero tú eres dueño del 50% de todo esto. Y esto aunque la construcción fuese solo tuya.
En Chiclana hay muchas parcelas inscrita en régimen de proindiviso. Esto ocurre porque son parte de finca más grande que se han vendido o heredado en porcentaje de parcelas más pequeñas. El PGOU de Chiclana, hoy en día, prohíbe segregar las parcelas (de esta forma las escrituras se podrían independizar). Así que mucha gente ha decidido de construir su vivienda en una parcela proindivisa.

No será posible hacerlo hasta que no se haya urbanizado el suelo donde se encuentra la finca. Si estás decidido en comprar, procura por lo menos que la parcela que adquiera cumpla todos los requisitos urbanísticos. Me refiero a la fachada mínima, parcela mínima etc. para que, el día que se urbanice la zona, puedas segregarla sin problemas.

Conclusión:

Espero que la historia de Manuel te ayude a percibir las posibilidades que hay en la compra de un chalet en Chiclana. A veces lo que parece un problema es una oportunidad escondida.
Otro artículo de este blog que te puede interesar:

• “Los problemas de comprar una propiedad en pro indiviso”

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