Comprar un chalet en Chiclana, así como comprar un terreno, es cosa muy compleja debido a que en tienes que prestar mucha atención a la documentación de la propiedad que quieres adquirir.
En Chiclana existen problemas sobre todo en las escrituras de las viviendas, y esto porque en muchos casos son escrituras en proindiviso. ¿Sabe que es un chalet proindiviso?. En este artículo te lo explicaremos de forma sencilla para que sepas exactamente de qué se trata. Entenderás que es mejor comprar otro tipo de parcela o casa.
Comprar terreno proindiviso nunca ha sido un buen negocio:
De todos los chalet en venta en Chiclana, te puedes encontrar con propiedades que están inscritas en régimen de proindiviso. Un chalet proindiviso es una edificación construida sobre una parcela que tiene más de un propietario. Esto quiere decir que, al ser dueño de un chalet proindiviso, solo eres dueño de un porcentaje de la finca matriz, vamos a suponer un 50%. Este 50% de terreno puede tener inscrito una construcción u otras cosas, pero tú eres dueño del 50% de todo esto. Y esto aunque la construcción fuese solo tuya.
En Chiclana hay muchas parcelas proindiviso. Esto ocurre porque son parte de finca más grande que se han vendido o heredado. Y el PGOU de Chiclana, en este momento, prohíbe segregar las parcelas (de esta forma las escrituras se independizarían). Y esto no será posible hasta que no se haya urbanizado el suelo donde se encuentra tu finca. Procura que la parcela que adquiera cumpa todos los requisitos de fachada mínimo, parcela minima etc. para que, el día que se urbanice la zona, puedas segregarla sin problemas.
¿Que problemas tiene un proindiviso?
Los problemas de un chalet proindiviso son varios. Para entendernos, me gusta utilizar un ejemplo que creo sea bastante explicativo. Imaginas heredar con tu hermano la casa de tus padres. Ahora, tú y tu hermano sois dueño de la casa al 50%. Soy dueño de una propiedad en proindiviso. Y ahora te pregunto: ¿de quién es el salón? ¿Y la cocina?. Los dos sois dueño de todo pero al 50%. Lo mismo ocurre con el chalet proindiviso. Eres dueño de un porcentaje de la finca en cuestión.
Esta condición acarrea varios problemas. Nosotros hemos detectado al menos 3:
Problema nº1, el banco no financia el proindiviso:
Debido a los problemas que hemos descrito anteriormente sobre la dificultad de identificar la propiedad, no conozco bancos que conceden hipotecas para la compra de un chalet proindiviso.
Esto es el mayor problema que te puedes encontrar por este tipo de propiedades. Aunque dispones de dinero en efectivo para la compra, tienes que pensar que un día puedes necesitar vender tu chalet. En este momento entenderás que no fue buena compra tu chalet proindiviso.
Problema nº2, los eventuales retranqueos del PGOU:
En Chiclana existe un PGOU recién aprobado. En ellos se delimitan muchas zonas donde se prevén la apertura de nuevas calles sobre parcelas existentes. En una gran cantidad de casos se trata de retranqueos de parcelas por ensanchar la calle estrecha.
En este caso, la parcela matriz de tu proindiviso (la parcela original, el 100% para entendernos) puede que sea afectada por esta expropiación. Tienes que saber que la parcela retranqueada deberá redistribuirse en función de la parcela resultante por qué, siguiendo con el ejemplo inicial, tú y tu hermana sois propietarios de un 50% de la finca. Entonces, si por ejemplo la carretera pasa encima de la finca de tu hermana por completo, ahora abrá que redistribuir tu finca por mitad. Así es, mitad para ti y mitad para tu hermana, como decíamo al principio siendo la finca de proindiviso al 50% con tu hermana.
Así que, si se había realizado una división física con una valla perimetral en la finca por ejemplo, se deberá repartir los limites en función de la nueva superficie de la finca matriz. Esta condición es bastante incomoda. Y solo hemos tratado en el ejemplo un proindiviso entre dos hermanos. ¿Te imaginas que ocurre cuando los dueños del proindiviso son 10 o 20 o 50? Y la finca matriz está afectada por zonas verdes, retranqueo de carreteras etc. Una locura.
Problema nº3, el embargo:
En caso de embargo de la cuota de participación del porcentaje de uno de los dueños del proindiviso, más problemas aún. Te imaginas que pasa si te embargan mitad de la casa que tienes construida. Y esto además de tu cuota de participación de la parcela. Y todo porque tu hermana ha hipotecado su participación y ha dejado de pagarla, por ejemplo. Estarías afectado por un embargo aunque siempre has pagado tus deudas puntualmente.
Se trata de una situación muy caótica que no creo te interesaría vivir.
- por teléfono, llamando al 670688719
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- a través de nuestro formulario de contacto
36 comentarios en «¿Que problemas tiene un proindiviso? Lee esto y lo verás»
Buenas tardes. Me parece muy interesante su artículo, aunque sólo habla de las cosas malas del pro-indiviso y no de las buenas. ¿Es que no hay ninguna?
Tengo una duda: ¿Es lo mismo parcela sin división horizontal que pro-indiviso?
Muchas gracias.
Un saludo
Hola Tamara.
No, no es lo mismo. Gracias.
Buenas noches he realizado procedimiento de tercería para demostrar mi propiedad en proindiviso y levantar un embargo de la seguridad social ya que compré libre de cargas, la propiedad es perfectamente legal con la escritura en notaría, el registro es público y voluntario salvo para bienes hipotecados, aclaro en cuanto a embargos en proinviso, un saludo
Esimada Maria del Carmen.
Muchas gracias por tu aportación y por leer nuestro blog.
EL proindiviso es un tema interesante de debatir sobre todo aportando experiencias propias como la tuya.
Te animo que continúe siguendo nuestro blog y participando como ya lo estás haciendo.
Un saludo y gracias,
Fran.
Hello Maria
I am English and have a property in Chiclana on an indivso plot with 3 other owners. The plot is in 4 separated 1000m sections each section has a house sold to us by a builder with the notary and a mortgage with the bank.
This was back in 2003 one of us wants to sell but now the banks will not give a mortgage unless plot is divided and we are being told it cannot be at this time due to the current laws. The house is a yellow urbanizable area but the urbanisation has not happened because of cost to owners of houses being too high.
Are you aware of any way we can challenge this situation?
Any info will be most appreciated
Patricia
Dear Maria, currently it would be possible to segregate your plot if it complies with current urban regulations and is on unconsolidated urban land. Keep in mind that they are taking about 2 years if you want to segregate a plot that has a house inside it (in the case of plots alone, it would be much easier). Anyway, you can contact me at the phone number that you can find on my website or come directly to my office so that we can talk. Thanks for writing on our blog. Greetings and see you soon, Fran.
Queremos comprar una parcela con vivienda nos piden Por encima de los 100000 euros y nos dice la inmobiliaria que no hay problema es una parcela proindivisa que documentos aporta el propietario aún nos ha dicho que deben de explicar nos pero que es fácil
Hola Carmen. No entiendo bien tu pregunta. Una parcela proindivisa tiene sus riesgos y normalmente no la aconsejo,
pero también el precio que me dices (entorno a los 100.000€) es un precio interesante.
Valora si merece la pena o no. S
Si quieres hacerme alguna pregunta especifica, puedes incluso llamarme al telefono.
Gracias,
Fran.
Mi consulta : tengo un terreno de 5000 metros, con dos casas construidas. Quiero vender pero resulta dificil, venderlo todo. Me gustaria saber si hay algún tramite, pagando, para poder vender una casa con terreno y quedarme yo con la otra. Gracias
Hola Chari. Habría que ver si se pueden segregar. Puedes llamarme al 670.688.719. Gracias.
El punto 3 es incorrecto; el embargo sólo afecta al participación del deudor. Así lo índica el artículo 400 del código civil.
Gracias Andrés por tu apunte. Lo tendré en cuenta.
Estás seguro tengo ese problema
Hola yo iba hacer la dación en pago y me dice el gestor que no puedo xq mi vecina tiene un embargo de 30.000 euros pero si que tenemos cada una su hipoteca ¿Se podría hacer algo? Estoy desesperada Gracias
Hola, si la parcela está registrada y delimitada en el catastro y en el pgou como parcela independiente. Y sin embargo me dicen que es indivisa? No lo entiendo. Estará asi en la escrtitura no? A la hora de la compra venta habría que realizar una nueva escritura para actualizarla?
Gracias
Hola Cari. Gracias por leer nuestro blog.
El único documento que establece la independencia de la finca es la nota simple (o escritura de propiedad).
Por lo tanto, si es indivisa no es independiente.
Si quieres, puedes llamarme al 670.688.719 y te lo explico bien.
Gracias.
Muy buenas,
¿Si se enamorara de una casa, después de ver bastantes, y no piensa venderla y va vivir en ella con su familia, la compraría a pesar de ser proindiviso y suelo rústico?
¿Si comparto un terreno con otra persona en régimen de proindiviso y ésta comete un delito en su parte de la propiedad, me afectaría como co-propietario? ¿existe alguna ley que me proteja? por ejemplo si existe una valla que delimita físicamente las propiedades, ¿no se puede redactar algún tipo de documento ante notario dónde se establezcan las responsabilidades?
Muchas gracias por su ayuda
Me parece un articulo bastante interesante y de gran ayuda a la hora de plantearte una inversión de este tipo.
Hola, compre un terreno de Dos mil metros en una finca sin segregar, tengo escritura ante notario y pago ibi, actualmente es de un banco toda la finca y no puedo registrar mi parte, lo he intentado por vía amistosa y lo he conseguido nada.
Puedo recurrir a los tribunales? Puede un juez ordenar que mi terreno se registre?
Graciaso
Hola Miguel,
gracias por leer nuestro blog.
La finca entonces está a tu nombre o a nombre del banco?
Y que tiene a que ver el banco?
Espero tu respuesta.
Saludos,
Fran.
Me ofrecen terreno con una vivienda ya construida en regimen indiviso que quiero comprar pero me dicen que no es hipotecable. El regimen indiviso es el mismo termino a efectos legales que un terreno proindiviso????? No entiendo la diferencia. Gracias
Hola Maria Paz. Exactamente: Indiviso es lo mismo que proindiviso. Gracias.
Hola, muy interesante el articulo.
Tengo una pregunta una parcela de 10000 metros esta como división en porcentaje, se puede hacer un proindiviso de una de 1000 metros en zona no urbana? Porque entiendo que segregar no se puede en esa zona
Gracias de antemano
Hola Vanesa,
gracias por leer nuestro blog.
Esto no se puede hacer, lo siento.
Segregar sería posible si fuese suelo urbano no consolidado.
Sabes que calificación urbanística tiene?
Gracias,
Fran.
Hola de un terreno de 4500 , el dueño de esa parcela ha dividido entre algunos de sus hijos y ha sacado a la venta tres parcelas una de ella es la que yo estoy interesado.
Ha ido un topografo ha dividido las parcela están delimitadas con su plano , me hace un contrato ante abogado con mi parcela correspondiente y podemos ir al notario para constar en esa escritura
¿PREGUNTA? que más le podía pedir para tener la mayor garantia,dentro de lo que es el problema de comprar una parcela indivisa
Hola Francisco. Gracias por leer nuestro blog.
Lo que has hecho está bastante bien y creo que no se puede hacer mucho más con un proindiviso, pero tienes que tener en cuenta que lo que has hecho es redactar un acuerdo privado que vale entre vosotros que lo habéis firmado.
Todo esto no tiene mucho valor legal una vez que se venda una de estas parcela porque el nuevo titular no ha firmado ningún acuerdo con vosotros. Por lo tanto vuestro contrato privado no tiene validez para el nuevo propietario.
Gracias.
Buenas Fran.
He leido tu post sobre los terrenos segregados y con division horizontal y muy instructivos. Aún así, me surgen algunas dudas.
Tengo visto una parcela segregada de 1000m por la zona del Florín, justo en frente de la Rana Verde. Tiene un apartamento de unos 40m recién hecho (desconozco si aparece en las escrituras o no).
La pregunta es la siguiente: ¿Se puede segregar esos 1000m en dos de 500m? Si la respuesta es afirmativa ¿como se haría? ya que el apartamento se encuentra en la misma entrada. ¿Habría que hacer otra entrada que llegara hasta el final y perder alomejor 100-200 metros del terreno que quedara delante? ¿La nueva parcela de 500m tendría su número de vivienda independiente?
Otra pregunta que no tiene nada que ver: La parcela tiene bastantes árboles… ¿se podrían talar? Tengo entendido que si están mal (quemados) esos sí se pueden quitar, pero los que estén bien no.
Muchas gracias por tu trabajo Fran!!
Buenos días Luis,
si es posible o no segregar tu parcela en dos de 500 m2 lo puedes ver por las zona ordenanza a la cual pertenece (8.1,8.2 u 8.3).
Allí se establece la superficie mínima y los demás parámetros urbanísticos para poder segregar (anchura, etc.). Te aconsejo de averiguar esto antes que nada.
Por otro lado, si puedes pedir permiso al Ayuntamiento para quitar algunos de los arboles, sobre todo si están en mal estado.
Espero haber contestado a tu pregunta.
Un saludo y gracias,
Fran.
Buenas tardes, veo muchos anuncios de parcelas indiviso registrado. Que diferencia hay entre un proindiviso normal. Muchas gracias.
Buenos días Luis,
gracias por leer nuestro blog.
En realidad no hay mucha diferencia entre un proindiviso registrado y otro no registrado.
Recuerda que inscribir una propiedad en el Registro de la Propiedad es un acto voluntario.
Si me permites, una parcela proindivisa, proindivisa se queda aunque la inscribes en el Registro.
Además, puedo decirte que existe incluso la posibilidad que, si el Registrador ve que este proindiviso
genera una parcelación, o sea una división para construir viviendas, puede incluso decidir de no volver a registrar la escritura.
Tenerla registrada solo genera, según algunos, la sensación como de una «mayor oficialidad» a la finca y quizás te será más sencillo venderla el día que decidas hacerlo,
pero poco más.
Espero haber contestado a tu pregunta.
Recibes un cordial saludo.
Fran.
buenas tardes fran, tengo un dilema , hace tres años compre en chiclana una parcela de 1000metros con otra persona conocida no familiar,se puso a mi nombre la escritura,que debo hacer para desvincularme de toda responsabilidad de lo que ocurra en su parcela ya dividida , ya sea accidentes o construcciones
Buenos días Francisco Javier,
la finca, al estar a tu nombre, te responsabiliza de todo lo que pueda pasar en ella sea tu o no
el autor de los actos que se perpetúen en ella.
La única solución que existe es la segregación de las fincas.
Saludos y gracias por leer nuestro blog.
buenas noches fran,tengo un dilema,hace tres años compre en chiclana una parcela segregada de 1000metros con otra persona conocida no familiar, se puso la escritura solo a mi nombre, como puedo hacer para desvincularme de la parte de esta persona, la parcela esta dividida en dos, por bloques cada una con su puerta de entrada,gracias de antemano,un saludo
Hola Francisco Javier,
gracias por leer nuestro blog.
Realmente, si la parcela está solo a nombre tuyo, legalmente ya no tienes vínculos con él.
Si quieres separar tu parte de la suya la única forma posible hoy en día sería segregar las dos parcelas, pero tienes
que ver si tienes los requisitos urbanísticos necesarios para hacerlo.
Saludos.
Fran.
Hola buenas tardes, tengo una consulta, voy a comprar una parcela de 1000m. en suelo rustico. la parcela madre es de 4000m y esta dividida en 4 partes. vamos un proindiviso. pero la dueña me dice que ella tiene escritura de esos 1000m a su nombre, pero el IVI lo paga de los 4000m. al tener la escritura de esos 1000m a su nombre si quisiera vender, necesitaria firma de los otro 3 propietarios? en caso de embargo de uno de ellos afectaria a mi parcela o solo a la del deudor? Gracias
Hola Sara,
al tener tu vendedora una cuota de participación de una finca matriz puede venderla sin problemas: no necesita el autorización de los demás vecinos.
En caso de embargo podría sufrir algún problema pero es muy raro.
En mi canal de Youtube ya grabé un video que hablaba de esto.
Te aconsejo de verlo.
Gracias.