Si quieres comprar un chalet en Chiclana, deberás prestar mucha atención a que este no tenga un expediente urbanístico. Efectivamente son muchos los chalet edificados en suelo no urbano que cuentan con este tipo de “sorpresa”.

Recuerda que en ningún caso se puede pedir licencia de obra en suelo urbano no consolidado.

En la mayoría de ellos se trata de expedientes antiguo. Con toda probabilidad, ya no tengan ningún efecto sobre la vivienda sancionada. Aun así es bien que te preocupes de averiguarlo.
La mayoría de ellos se iniciaron entorno al 2005, que es el periodo en el cual más se construía en este tipo de suelo.

Procedimiento a seguir y consejos:

Lo que deberás de hacer para averiguar en que estado se encuentra la finca y, sobre todo, como actuar según el caso, te lo resumo en estos 2 puntos:

Primer punto: Para empezar, deberás acercarte a la Gerencia de Urbanismo de Chiclana (1º planta, oficina de Disciplina) y pedir, a través de un específico modelo, un informe sobre las cargas urbanísticas de la finca. En este nos dirán si para esa vivienda existe un expediente urbanístico.
Para pedirlo, deberás de alegar unos documentos de la vivienda (nota simple, plano de situación, etc.) y, en un mes aproximadamente, podrás recoger tu informe. Deberás también pagar una tasa de unos 15€ aproximadamente.

Segundo Punto: Si, recogido el documento, te das cuenta que efectivamente existe un expediente urbanístico, deberás entrar más a fondo sobre este tema. Lo que harás entonces, a través de otra petición específica, será pedir acceso a “la información pública” sobre la vivienda. No es necesario que sea tu el propietario de la vivienda. Cualquiera puede hacerlo.
Esto no es otra cosa que tener acceso a toda la documentación sobre la infracción existente sobre la finca. Te enseñarán una especie de historial de la finca, en el cual se te mostrará el “curriculum” de todas eventuales sanciones existentes en tu finca. Sobre todo, en estos documentos podrás ver a qué punto del proceso se encuentra y que tipo de sanción especifica existe en la actualidad. En algunos casos podrás ver que el expediente urbanístico sancionador ya no tiene ningún efecto. Trascurridos los plazos legales de vigencia de la infracción, esta automáticamente prescribe.

Según la LOUA, la sanción por parcelación sin licencia de una finca en suelo protegido nunca prescribe.

¿Que me puede pasar si tengo un expediente abierto sobre mi casa?

Tienes que saber que, de cara a la administración, al tener un expediente urbanístico sobre tu vivienda, incurrirás automáticamente en dos tipos de infracciones distintas. Tienen diferentes importancia. Por  esto, lee atentamente lo que te digo.

La primera es solo una infracción de tipo administrativo. Una multa económica para entendernos. Esta primera infracción no tiene que preocuparte debido a que recae única y directamente sobre el infractor. Al estar tú comprando la vivienda, no se te considerará el responsable de esta.

La segunda es la que la LOUA llama la Reposición de la Realidad física alterada. La LOUA es la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, el “documento padre” que disciplina el ordenamiento urbanístico en nuestra comunidad.
Esta ley, en su art. 182 describe este tipo de infracción. Y esta segunda infracción sí que tiene que preocuparte. Efectivamente, este artículo habla de la posibilidad, por parte de la administración, de que se ordene la demolición del edificio.
Esta acción recae sobre la propiedad, quienes sea su propietario. Así que, si te han vendido una finca con expediente urbanístico, tiene que mirar con atención este punto.

Esta infracción caduca a los 6 años. Al acceder a la información pública podrás ver si ha definitivamente intervenido la “caducidad de la acción”. En este caso, la infracción no tendrá que preocuparte porque ya no tiene validez. Si, por el contrario, la acción no se ha caducado de oficio, entonces deberás rellenar otro modelo que te facilitará esta propia oficina en la cual pedirá esta caducidad. En muchos casos, los expedientes que se declaran sobre una vivienda no está ni siquiera incoados. Quiere decir que únicamente el técnico que ha detectado la infracción, pero el expediente sancionador ni se ha iniciado. Cancelarlo será más fácil. Ten en cuenta pero que, para pedir la caducidad del expediente, tu vivienda tiene que estar en Suelo Urbano no Consolidado. Según la LOUA, si no lo estuviese, no se podrá pedir su caducidad. 

¿En qué caso se puede evitar la demolición?

El artículo 183 de la LOUA establece que se podrá evitar la demolición si la obra es compatible con la ordenación urbanística existente. Esto quiere decir que si se construye sin licencia un chalet en suelo residencial esto no se demolerá. Por el contrario, se podrá legalizar. O mejor dicho, el Ayuntamiento te obligará a legalizarlo.
Efectivamente, el artículo 182.2 establece que cuando las obras sean compatibles con la ordenación urbanística, “se requerirá al interesado para que inste la legalización en el plazo de dos meses”.

Según la ley, si el chalet está construido en suelo residencial, nunca podrán demolerlo.

Esta creemos sea la razón del porque nuestro Ayuntamiento en muchos casos se demuestra un poco ineficaz a la hora de tomar acción en estos casos. Nuestra sensación es que, al no existir un procedimiento tipificado para la legalización de las viviendas construidas sin licencia en nuestro municipio, los procedimientos sancionatorios llegan casi en su totalidad a caducarse sin poderse demoler las viviendas ni tampoco legalizar, como obliga la ley.
Se trata de una condición bastante anómala. Unida a los tiempos demasiado largos que la administración maneja para dar respuestas sobre estas situaciones, algunas veces crea un sentimientos de impotencia entre los ciudadanos.
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