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La declaración de Obra Nueva. ¿Cómo podemos vender nuestra casa o re-hipotecara si no la tenemos escriturada?. Haciendo lo que se llama una “Declaración de Obra Nueva”. Lee este post y te explicaré como hacerlo de forma fácil y rápida además de decirte los gastos que conlleva esta operación.
En localidad cómo Chiclana existen parcelas en las cuales se han construido unas viviendas sin los permisos de obra necesarios (licencia municipal, etc.). Zonas cómo el Marquesado, Pago de Humo, Rana Verde, por ejemplo, hoy cuentan con centenares de viviendas unifamiliares realizadas de esta forma. Este fenómeno se extiende también a otras poblaciones de la provincia (Puerto de Santa María, Conil, etc.). Al ser zonas no urbanas, el Ayuntamiento no puede conceder la licencia de obra para poder edificar.
La mayoría de los chalet en Chiclana están construidos sin licencia municipal
Hasta que no se urbanicen completamente, realizando en ellas todos los respectivos servicios de red (aguas, alumbrado y alcantarillado público) y los servicios básicos propios de una ciudad (zonas verdes, escuelas etc.) el Ayuntamiento no permitirá levantar ni un ladrillo en estas zonas.
En muchos casos pero más de uno no ha querido esperar y ha construido su propia casa. Al edificarla sin los respectivos permisos, en la escritura de la parcela no aparecerá ninguna construcción.
El hecho que tenga la casa escriturada en la parcela es importante para pedir una hipoteca o re financiar la que ya tenemos por ejemplo.
LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA:
¿Como podemos resolver esta situación?.
Si han transcurrido más de 5 años desde cuando se realizó Y SE COMPLETÓ la vivienda, esta se puede Registrar en la escritura de la Propiedad de la finca. Pagando unas cantidades de notaría, registro e impuestos, podemos preparar una ESCRITURA DE OBRA NUEVA.
Dicha condición es necesaria si se quiere pedir hipoteca sobre la vivienda. También es necesario en caso de refinanciación o si el objetivo es venderla (el comprador nos obligará a hacerla).
Los 5 años se calculan desde que la obra se haya completamente terminado.
TRAMITES NECESARIOS:
Los trámites necesarios para esta escritura de Obra Nueva son los siguientes:
- Lo primero que hay que hacer para una declaración de Obra Nueva es justificar que esta construcción tiene más de cinco años de antigüedad. De esta forma se podrá determinar que el delito de construcción sin licencia ya ha prescrito. En España, este tiempo es el mínimo que se requiere para la prescripción de este tipo infracción urbanística.
Para esto existen fundamentalmente dos vías.
- La primera sería aportar una Certificado Descriptivo y Gráfico del Catastro.
En este documento se reflejará la fecha de realización de la obra y, a ser un documento oficial, podemos valernos de él. Antiguamente este documento había que pedirlo en la sede Central del Catastro de Cádiz. Para obtenerlo además, había que aportar una serie de documentos y esperar varios días. Actualmente la misma notaría tiene inmediato acceso a este certificado del Catastro.
- La segunda vía sería aportando un certificado preparado por un arquitecto o un técnico de la construcción (Aparejador, ingeniero etc.). Este documento tiene que decir que, a criterio del técnico, la vivienda tiene una antigüedad de más de cinco años. Este certificado deberá ser visado por el Colegio Profesional del técnico que firma el documento. Esta segunda vía es más cara que la primera. En algunos casos puede costar hasta 500€. Si el Catastro no refleja la existencia de ninguna construcción, esta será la única vía posible.
en algunos casos, el certificado del técnico será la única vía que podemos seguir
En él próximo post, finalizaremos esta exposición explicando el segundo paso a acometer.
Si quieres obtener mayores informaciones sobre esta temática, puedes:
- llamar al 670688719
- o contactar en este email : fran@viviendasenchiclana.com
- o a través de nuestro Formulario de Contacto.
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Te aconsejamos especialmente la lectura de este otro artículo: Declaración de Obra Nueva, 2/2
ViviendasEnChiclana Tu Inmobiliaria de Chiclana
6 comentarios en «Declaración de Obra Nueva, 1/2»
Buenos dias Fran
Ante todo muchísimas gracias por tu tiempo y respuesta a mi pregunta sobre la declaración de ampliación de obra nueva prescrita en parcela de división horizontal.
Desde luego todos los artículos que publicas son de gran interés y sobretodo muy acertados y de gran ayuda para aclarar temas como este que son tan confusos y engorrosos en la zona de Chiclana.
Gracias por tu ayuda, tiempo y apoyo!
Carla.
Gracias a ti Carla por tu comentario. Y por cualquier cosa, consultame sin problemas.
Gracias.
En una parcela segregada con declaración de obra nueva de 100m2 se podría construir?
Hola Kiko. SI no tiene nada es una declaración falsa y naturalmente no te da derecho a construir.
Espero haberte ayudado, gracias por participar a nuestro blog
Muy completo este artículo sobre la declaración de obra nueva; explica de forma clara algo que muchas veces puede parecer oscuro o complejo para quienes no están familiarizados con los trámites técnicos y administrativos. A menudo no se trata solo de saber qué documentación presentar, sino de entender por qué se requieren esos pasos y cómo encajan dentro del proceso legal y urbanístico del proyecto. Saber distinguir entre obra menor, obra mayor o obra sujeta a licencia, y qué implica cada una en términos de plazos y responsabilidades, ayuda a planificar la reforma o construcción con mayor seguridad y menos incertidumbres.
Además, resaltar cómo este tipo de trámites influyen en etapas posteriores —como la cédula de habitabilidad o la puesta en servicio de la vivienda— aporta una perspectiva práctica que muchos propietarios agradecerán. Contenidos así no solo informan, sino que permiten tomar decisiones mejor fundamentadas desde la fase de idea hasta la ejecución y finalización de la obra.
¡Muchas gracias por tu comentario! Nos alegra saber que el artículo te ha resultado útil y claro, especialmente en un ámbito que, como bien señalas, suele percibirse como complejo o poco transparente. Nuestro objetivo es precisamente ese: no solo explicar el “qué” de los trámites, sino también el “por qué” y el “para qué”, para que propietarios y promotores puedan tomar decisiones con mayor seguridad desde el inicio.
Coincidimos plenamente en la importancia de entender las diferencias entre obra menor, obra mayor y actuaciones sujetas a licencia, ya que de ello dependen plazos, responsabilidades y, en muchos casos, la viabilidad del propio proyecto. También es clave anticipar cómo estos pasos administrativos influyen en fases posteriores, como la obtención de la cédula de habitabilidad o la puesta en servicio de la vivienda.
Gracias de nuevo por compartir tu reflexión y por valorar este tipo de contenidos. Comentarios como el tuyo nos animan a seguir profundizando en temas técnicos desde una perspectiva práctica y accesible.