¡Esto es increíble! Ayer estaba en tomándome un café en la calle La Vega con Alberto y en la conversación me suelta que venía del Ayuntamiento de preguntar cuanto sería la plusvalía de la casa que quiere vender en El Marquesado y me dice que le han cobrado €15 euros por darle esta información

¿Cómo? ¿Qué has tenido que pagar por saber cuánta es la plusvalía de tu casa? Habérmelo comentado cuando me llamaste para que te vendiera tu casa. Te lo hubiera dicho yo. – Le digo

¿Me lo hubieras dicho tú? ¡Venga ya! ¿Y tú cómo lo hubieras sabido? – Me dice

Oye Alberto, que un asesor inmobiliario profesional sabe estas cosas. – Le dije

Y entonces pasé a explicarle lo fácil que es calcular la plusvalía de una casa en Chiclana de la Frontera y no tener que pagarle al Ayuntamiento por darte esta información.

El Cálculo de la Plusvalía para tu casa en Chiclana nunca ha sido tan fácil.

Existe un impuesto en las compraventas de inmuebles o parcelas de terreno que, según ley, pertenece al propietario y que se le denomina Plusvalía Municipal.

La plusvalía Municipal representa el impuesto más importante que tiene que afrontar un propietario al vender su propiedad y, por lo tanto, es bien que sepamos como se calcula. En este post voy a explicar cómo hacerlo para que el día de la venta de nuestra propiedad no tengamos ninguna sorpresa.

Cálculo de la Plusvalía en Chiclana.

La cantidad total a abonar en concepto de plusvalía dependerá de 3 elementos o factores:

1.- el número de años que somos propietarios del bien (para el cálculo de los años, se considera el año completo).
2.- del valor catastral del suelo 
3.- unos tipos o coeficientes que establece el Ayuntamiento en el cual se encuentra el inmueble que pretendemos vender.

Estos factores cambian constantemente y deberás por lo tanto actualizarlos cuando decidirás vender tu propiedad. Este es un claro ejemplo de cómo se calcula este impuesto denominado Plusvalía.

En primer lugar, necesitamos tener a disposición, como hemos dicho, 3 documentos de la vivienda para calcular la plusvalía en Chiclana. Se trata de:

1.- el último recibo de IBI,
2.- la escritura de compra de la vivienda o parcela;
3.- la tabla que os copiamos aquí abajo.

En el recibo del IBI se reflejan 3 valores: el valor catastral del suelo, el valor catastral de la construcción (si hay una construcción en la finca) y el valor catastral total (que es la suma de los primeros dos).

Deberemos considerar el solo valor del suelo que supongamos, para nuestro ejemplo, sea de 15.000€. En la escritura de compraventa del bien tenemos que buscar su fecha de adquisición, (suele estar al principio de la misma). Supongamos que fue hace 10 años.

Ahora es el momento de consultar la tabla que vemos aquí abajo.

Años                      Porcentaje a Aplicar      Tipo Impositivo

% de 1 a 5 años                    3,7%                  14,70000
% de 6 a 10 años                  3,5%                  14,70000
% de 11 a 15 años                3,2%                  13,37000
% de 16 a 20 años                3,0%                  12,83000
% de 21 en adelante             3,0%                  12,83000

(valores actualizados a fecha de octubre 2020 según Ordenanza Fiscal NÚM.25)

El término que más incide en la cantidad a pagar es el valor catastral del inmueble

Supongamos que nuestra finca tiene un valor catastral del suelo de 15.000€ en el año en curso. Por tanto, tendré que multiplicarla por el “Porcentaje a aplicar” de referencia; que, en nuestro, consideraremos el porcentaje a aplicar a los 10 años

Así que:

10 años x 3,5= 35%. Este será el porcentaje que tendré multiplicar por el valor catastral del suelo:  15.000€ x 35%= 5.250€

Esta es la base imponible que deberás multiplicar por el tipo impositivo de referencia, en nuestro caso, 14,7000, lo de la 2º columna, 2º renglón: 5.250€ x 14,7000% = 771,75€

Así que, el importe a pagar en concepto de plusvalía para la venta de nuestra propiedad será de 771,75€. Fácil, ¿verdad?

La Plusvalía Municipal en Chiclana. Los 3 factores fundamentales.

Calcula exactamente los años considerando el día que tienes previsto para la venta de tu propiedad. Un día más o un día menos puede incidir sustancialmente sobre la cantidad a pagar. Deberás considerar el año completo;

Ten en cuenta que la tabla para calcular la plusvalía que facilito en este post puede cambiar el próximo año, así que asegúrate que sea la última disponible. Esta que aporto es del 15 de Octubre de 2020.

También el valor catastral cambia constantemente. Usa, para el cálculo, el recibo del año en curso.

Esto es todo para el cálculo de la plusvalía municipal, así que ya tiene las claves para el cálculo de un impuesto tan importante en una compraventa.

Devolución de la Plusvalía en Chiclana.

Otro punto importante a tener en cuenta es la devolución de la plusvalía.

Si la casa que deseas vender ha perdido valor en su venta, este impuesto pierde su legalidad y por ende no puede ser aplicado. Una sentencia del Tribunal Constitucional ha considerado que no es legal su aplicación si el inmueble ha perdido valor al venderlo.

Pero, si, por el contrario, has vendido con ganancias, los Ayuntamientos han calculado mal la base imponible del impuesto de plusvalía y han hecho que pagues más de lo que debes, por lo que también puedes reclamar esta cantidad. Esta sentencia afecta a las Plusvalías Municipales de toda España.

Para poder reclamar la devolución de este impuesto, es imprescindible que no hayan transcurrido más de cuatro años desde que se pagó el impuesto de plusvalía si formalizaste el pago de forma voluntaria, o un mes si lo hiciste por requerimiento del Ayuntamiento.

Cómo Reclamar la Plusvalía en Chiclana

Para reclamar la devolución del impuesto de plusvalía municipal, puedes seguir 2 procedimientos consecutivos para conseguir que te devuelvan el impuesto pagado. Si en el primero el Ayuntamiento reconoce tu derecho a la devolución, no es necesario continuar con el siguientes:

1.- Iniciamos el procedimiento por la vía administrativa ya que es obligatoria para poder reclamar después judicialmente. Se presenta ante el Ayuntamiento una solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos (autoliquidación), basada en la reciente jurisprudencia. Esperamos a que el Ayuntamiento resuelva en un plazo máximo de 6 meses.

2.- Si el ayuntamiento no responde en los 6 meses, o desestima la devolución, se abre la vía judicial y se presenta un recurso contencioso-administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia competente.  Durante todo este tiempo se estarán devengando intereses, por lo que una vez se obtenga el fallo a favor de la devolución del pago del impuesto de plusvalía se abonarán también los intereses de demora.

Para reclamar la devolución del impuesto de plusvalía municipal pagado necesitaremos la siguiente documentación:

Si compraste y vendiste el inmueble:
• Escritura de compra.
• Escritura de venta.
• Autoliquidación presentada o liquidación girada ante o por el ayuntamiento.

En caso de Sucesión o Donación:
• Escritura de compra o documento que acredite su adquisición por herencia o donación
• Escrituras o documento que acredite su transmisión (herencia o donación)
• Autoliquidación presentada o liquidación girada ante o por el ayuntamiento.
• Justificante del pago del impuesto (autoliquidación).

Si hiciste una dación en pago:
• Escritura de compra del inmueble o el documento que acredite su adquisición.
• Escritura de dación en pago.
• Justificante del pago del impuesto (autoliquidación).

Si caso de ejecución hipotecaria:
• Escritura de compra del inmueble o el documento que acredite su adquisición.
• Precio de salida del inmueble en la subasta.
• Precio final de venta del inmueble.

En algunos casos excepcionales también deberemos de aportar tasación o informe pericial. Esto es así debido a que algunos tribunales no admiten como prueba del valor real del inmueble el precio escriturado.

¿Dónde se presenta la documentación?

Normalmente son los Ayuntamientos los encargados de la gestión tributaria del impuesto de plusvalía municipal y será a estos a quienes deberán de dirigirse las reclamaciones.

Aunque en ciertas ocasiones los Ayuntamientos delegan la gestión a las Diputaciones Provinciales, por lo que sí es el caso habrá que dirigir las reclamaciones a estas últimas.  Si quieres obtener más informaciones sobre los temas tratados en este articulo puedes contactarnos por teléfono, al 670.688.719. Por email, a fran@viviendasenchiclana.com. O, si lo prefieres rellenando este Formulario de Contacto.

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