¿Sabes cuales son los gastos de compraventa de un inmueble?. ¿Y comprar ese chalet que te quita el sueño de lo bonito que es?. Si no quieres tener sorpresas cuando llegues el momento, lee este post que te aclararás de una vez con todas estas cuestiones.
Introducción:
Comprar una casa, chalet o terreno significa no solo pagar por el dinero que nos pide el vendedor, si no existen otros gastos que hay que considerar si no queremos quedarnos “cortos” el día de la firma ante notario. Este artículo sobre los gastos de compraventa de un inmueble nos ayudará a determinarlo de forma fácil y rápida.
Al pactar con la otra parte (vendedor o comprador según el caso) que los gastos sean “según ley” (la ley dice que los gastos de compraventa serán según ley “salvo pacto en contrario”. Esto significa que también, en cuanto a los Gastos de compraventa de un Inmueble, se podrán repartir de cualquier otra forma) se determina lo siguiente.
La parte vendedora pagará la plusvalía, que generalmente es el gasto de mayor transcendencia para él. Ten en cuenta que para un chalet en Chiclana en la zona del Marquesado, por ejemplo, se puede llegar a pagar para este concepto hasta dos mil euros o más. El importe de la plusvalía se obtiene multiplicando el valor catastral de la vivienda por los años que el vendedor se ha quedado con ella (desde cuando compró hasta ahora que quiere vender). El resultado de esta multiplicación habrá que multiplicarlo otra vez por un coeficiente que fija el Ayuntamiento y que varía periódicamente.
Lo mejor es pactar con la otra parte que los gastos de compraventa se hagan según ley
La formula es:
Valor Catastral (X) años (X) coeficiente Ayuntamiento
Es de cajón que cuanto más lejos se hizo la compra de la vivienda tanto mayor será el dinero que tenemos que pagar para este impuesto. El cálculo del importe total puede parecer laborioso pero es bastante sencillo. Será necesario tener en cuenta esta tabla de abajo que nos ayudará a encontrar el porcentaje a aplicar y el tipo impositivo. Todo eso relacionado con la antigüedad de la última compra.
| Antigüedad última compra | Porcentaje a aplicar | Tipo impositivo |
| % de 1 a 5 años | 3,70 | 14,70 |
| % de 5 a 10 años | 3,50 | 14,70 |
| % de 10 a 15 años | 3,20 | 13,37 |
| % de 15 a 20 años | 3,00 | 12,83 |
| Más de 20 años | 3,00 | 12,83 |
Pero lo mejor creo sea hacer un ejemplo.
Suponiendo de vender hoy un chalet o casa (estamos en octubre de 2016) que hemos adquirido en octubre 2010 (6 años de antigüedad) tengo que colocarme en la segunda fila (donde pone % de 5 a 10 años). Ahora tendré que multiplicar estos años por el coeficiente de la columna del centro y así obtener el porcentaje.
6 años x 3,50= 21%
Este porcentaje tendré que multiplicarlo otra vez por el valor catastral del suelo de mi finca (atención, al solo valor del suelo). Dicho valor podemos verlo en el recibo del IBI. Si este fuera 2.000€ por ejemplo, obtendríamos.
2.000€ x 21%= 4.200€
4200€ será la base imponible, a la cual tendré que aplicar el tipo impositivo de la segunda columna de la tabla ya indicada.
4.200€ x 14,70%= 617,40€
617,40€ es lo que tendríamos que pagar en concepto de plusvalía para la venta de nuestra finca. ¿Fácil verdad?.
- Otro gasto de menor importancia es la Notaría. Para calcular su coste exacto tenemos que referirnos a unos aranceles que varían en función del valor de escrituración de la compraventa y de otros datos que nos costaría un poco explicar en este artículo. Para simplificar y según nuestra experiencia puede salirnos unos 600€ en total aproximadamente. El sistema de reparto de este gastos serían que el comprador pagará lo que se llama la primera copia, mientras en vendedor pagará el resto. De estos 600€ por ejemplo, el comprador pagará unos 200€ y el vendedor los restantes 400€.
- El Registro de la Propiedad. Se trata de que una vez firmado en notaria la compraventa de nuestro chalet, casa o terreno, habrá que llegarse al Registro de la Propiedad. Aquí tendremos que inscribir la compraventa hecha y poner la vivienda a nuestro nombre (este acto no es obligatorio pero es muy recomendable). Considerar aproximadamente unos 400€ que no os equivocáis (si queremos delegar este trámite, podemos encargar una gestoría que nos cobrará unos 200-300 euros).
Los impuestos representan el gasto mayor en una compraventa
- Los impuestos. El ITP (o Impuesto de Trasmisión Patrimonial) es el 8% del precio de escrituración de la compraventa. Este impuesto afecta las compraventas de inmuebles de segunda mano. En caso de propiedades nuevas, estarían gravados por el IVA (siempre un 8%). Si el comprador es menor de 35 años (o amenos uno de ellos en el caso de un matrimonio), la vivienda que está adquiriendo fuera su vivienda habitual (no tienen otras a su nombre) y el valor de escrituración de la compra es inferior a 130.000€, podrá beneficiarse de una reducción al 3,5% de este impuesto (¡meno de la mitad!). Si los compradores compran junto pero no están casados y solo uno de ellos tiene menos de 35 años, entonces su mitad del importe de la compraventa será grabada por el impuesto al 3,5% y la otra mitad al 8%. Atención: todos estos requisitos tienen que verificarse a la vez. Si solo no se cumple uno de ellos, ya no hay descuento. Este gasto es el más fácil de calcular (¡y el más difícil de pagar!). Solo tenemos que obtener el 3,5% o el 8% del precio de compraventa declarado en escritura según el caso.
Algunos consejos:
Consejo nº1: pide siempre al propietario, antes de subscribir ningún contrato de arras etc. Nota Simple actualizada (de menos de un mes) de la vivienda (si el vendedor no dispone de ella, pídela tú al Registro de la Propiedad que, en Chiclana, se encuentra en el edificio Las Redes, frente al Burger King cercano a la venta Agustín).
En la Nota Simple aparecen los actuales propietarios de la finca en objeto y el estado de cargas de la misma. ¡EL CONTRATO PRIVADO DE ARRAS O SEÑAL TIENE QUE SER FIRMADO POR TODOS LOS PROPIETARIOS QUE ALLÍ APARECEN O TU CONTRATO VALDRÁ MENOS QUE UN PAPEL MOJADO!.
Al no estar firmado por todos sus propietarios, el contrato no tendría ninguna validez
Consejo nº2: Si en la Nota Simple aparece que hay una hipoteca, sería conveniente que el contrato privado hiciera mención a que dicha carga. También deberá reflejarse que esta se cancelará antes de la compraventa y que todos los gastos relativos serán, naturalmente, a cargo de la parte vendedora.
Consejo nº3 Ten en cuenta que la mayoría de los matrimonios en España están casados en régimen de bienes gananciales. Lo que significa que ambos cónyuges son dueños de los bienes que adquieren INDEPENDIENTEMENTE QUE HAYAN FIRMADO JUNTO LA ESCRITURA DE COMPRA VENTA EN NOTARÍA CUANDO COMPRARON. Tu contrato privado para la reserva del inmueble tendrán que firmarlo todos estos propietarios. También habrán de firmar dicho documento ambos cónyuges si la vivienda es privativa de uno de ellos (no es ganancial) y es el domicilio conyugal efectivo del matrimonio vendedor.
Consejo nº4 La vivienda puede ser de algún titular que haya fallecido. En este caso los actuales propietarios tienen que aportar al notario una documentación para declarar y escriturar quien son los actuales herederos del bien en cuestión y adjudicar oficialmente la vivienda o bien antes de venderla.
Este trámite puede retrasar notablemente nuestra compraventa (¡incluyendo los tiempo necesarios para registrar la misma en Registro de la Propiedad incluso más de un mes!) y es absolutamente indispensable realizarlos para poder firmar (trataremos la cuestión de la herencia en otro post).
Consejo nº5: Estableces siempre que la compraventa se realices con los Gastos según ley. De esta forma estaremos acordando con la otra parte que todos los gastos (incluso cualquier otro que no conozcamos y que grave esta finca y que puedan afectarnos en algún momento) los regula la ley. Esto creemos sea lo más recomendable y lo más seguro.
Si quieres obtener mayores informaciones sobre esta temática, puedes:
- llamar al 670688719
- o contactar en este email : fran@viviendasenchiclana.com
- o a través de este Formulario de Contacto.
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