La Plusvalía Municipal en Cádiz. ¿Debes Pagarla o no?

¿Tengo que pagar la plusvalía municipal si he tenido pérdidas? Esta es una pregunta que se hacen algunos ciudadanos de la provincia de Cádiz cuando han vendido su vivienda. Es normal que te encuentres en esta situación de dudas. Si hay que pagar o no plusvalía determinará incluso si tu venta haya sido un éxito o directamente un fracaso.

Mucho se ha publicado en los medios y en ocasiones de forma poco clara o incluso contradictoria. Por eso, hoy en día casi nadie tiene las ideas claras al respecto.

En este artículo te vamos a explicar con claridad cómo actuar en caso de haber vendido a un precio inferior al de que compraste en su tiempo. Pero atención, también en el caso de que no haya ocurrido esto. Efectivamente, verás que aunque hayas vendido a un precio superior al de compra, existe la forma de reclamar una compensación

Pero vamos por partes.

¿Qué es exactamente la Plusvalía Municipal?

La Plusvalía Municipal es un impuesto que grava el incremento del valor experimentado por los terrenos de naturaleza urbana en caso de transmisión (compraventa pero también herencia, donación, permuta etc.), también llamado Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

La Plusvalía Municipal es el único impuesto que encuentra su fundamento directo en la Constitución Española, como forma de participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística de los entes públicos.

La gestión tributaria del impuesto corresponde a los ayuntamientos, pero éstos necesitan de la colaboración de la Administración General del Estado, Dirección General del Catastro, toda vez que la determinación de la base imponible depende, entre otras variables, de valor catastral de los terrenos.

Ya sabemos de la sentencia del Constitucional que ha dictaminado a favor de aquellos propietarios que han sufridos perdidas al vender su inmueble. Esta sentencia sería más que suficiente para evitar que, dado el caso, se estaría automáticamente exento del pago de este impuesto.

Pero es que hay más. El mismo artículo 31 de la Constitución de nuestro país dice una cosa fundamental. Me refiero al hecho de que allí se considera que todos tenemos que contribuir al gasto público. Y esto hay que hacerlo de acuerdo con nuestra capacidad económica.

Por lo tanto, un hecho totalmente contrario a derecho será pretender gravar con plusvalía municipal una operación donde no ha habido ninguna capacidad económica.

 

¿Por qué los Ayuntamientos siguen queriendo cobrar la Plusvalía Municipal?

La cuestión es que muchos Ayuntamientos quieren seguir cobrando este impuesto a toda costa. La Plusvalía es una de las fuentes de recaudación más importantes por un Ayuntamiento. Así que, en el momento de la transmisión, te dirán que hay que pagarlo si o sí.

Decía Benjamín Franklyn que sólo hay dos cosas seguras en el mundo: la muerte y los impuestos.

En el Ayuntamiento de Chiclana por ejemplo, suelen decirte que, para no pagarlo, deberás presentar una tasación o informe pericial. También te dicen que esto es un trámite muy difícil y bla, bla blá. Pero esto no es cierto. Debes saber la forma actuar exactamente si optas para la reclamación. Te lo vamos a explicar ahora mismo.

Actualmente, los ayuntamientos han hecho caso omiso a una realidad: desde que se inició el estallido de la burbuja inmobiliaria, en 2009, los precios de los terrenos y viviendas han bajado a la mitad e incluso más de su valor. Por ello, en muchos casos los propietarios que desean vender su inmueble lo hacen a un precio inferior al que lo compraron, lo que evita la generación de plusvalía municipal.

Los consistorios locales no lo entienden así y siguen cobrando un tributo que para ellos se ha convertido ya en algo fijo. De esta forma no se tiene en cuenta la evolución del valor de los pisos en el mercado inmobiliario y el propio concepto del impuesto que cobran. 

Así que, si quieres reclamar este impuesto en el caso de haber tenido perdidas, deberás de actuar de esta forma.

En primer lugar si tendrás que abonar esta cantidad después de la venta de tu propiedad, pero no en concepto de abono de la liquidación. Efectivamente habrás que hacerlo en concepto de “suspensión de la obligación de pago” mientras se tramita el recurso.

Seguidamente deberás tramitar el recurso a través de los canales tradicionales. Te aconsejamos de acudir a un legal o una empresa que se dediques a esto. A través de internet tardarás muy poco en encontrar varias. Suelen cobrar en función del existo de tu reclamación. Por lo tanto no te costará nada.

¿Puedo reclamar una devolución de la Plusvalía Municipal en caso de ganancia?

No tenemos que olvidar que también en caso de haber vendido un inmueble con ganancia, podemos reclamar una devolución. No se trata de la devolución de la totalidad de este impuesto como en el otro caso sino de otra cosa. Vamos a verlo.

En el caso de haber vendido nuestra propiedad a un precio superior al de compra, nuestro Ayuntamiento nos cobrarás una cantidad de Plusvalía Municipal. La cuestión es que el método de cálculo que se utiliza para determinarla es erróneo. Se trata de que conceptualmente el cálculo no es correcto.

No sólo las pérdidas son motivos de reclamación, sino también las ganancias. 

Plazos para reclamar

Los plazos varían dependiendo de la casuística en la que se encuentre el interesado y su inmueble

– En las autoliquidaciones, cuando es el contribuyente el que presenta el impuesto, calculando previamente la cuantía a pagar, el plazo es de cuatro años desde que se pagó de forma efectiva la tasa de plusvalía municipal. La forma de hacerlo es mediante un escrito de rectificación de autoliquidación mediante el cual se solicita la devolución de los ingresos afectados.

– En las liquidaciones (el consumidor informa al ayuntamiento y este remite la carta de pago del impuesto calculada por sus funcionarios y técnicos) el plazo es muchísimo más corto, de solo un mes y no desde que se pagó, sino desde que se notificó el acto.

Ejemplo de Cálculo Erróneo de la Plusvalía Municipal:

El método que se usa para el cálculo de la plusvalía considera Lo siguiente. (Mira en este enlace del blog un ejemplo de cálculo de plusvalía en Chiclana hecho de la forma tradicional)

Para el cálculo de este impuesto, deberé de considerar el valor catastral del suelo. Este valor tendré que multiplicarlo por un coeficiente que, para cada Ayuntamiento, es diferente. Vamos con un ejemplo y lo entenderá perfectamente.

Supongamos que el valor catastral del suelo de nuestra finca es de 100.000€. Recuerda que en el recibo del IBI sale este valor y otro que es el valor de la construcción, además de la suma de los dos. Deberás mirar el solo valor del suelo.

Transmitimos nuestra finca a los 16 años de haberla comprada, y el porcentaje que nos indicas el Ayuntamiento es un 3%, por ejemplo. El Ayuntamiento hará este tipo de cálculo:

100.000€ X (16 años x 3%)= 100.000€ x 48%= 48.000€.

De esta manera he determinado la base imponible que tendré que multiplicar por el tipo impositivo que el mismo Ayuntamiento tendrá establecido. Pero hemos cometido un importante error de concepto.

Estamos cometiendo un error conceptual. Razónalo bien. 

Efectivamente, la base imponible tendré que calcularla de esta otra forma. Se trata de que los 100.000€ de valor catastral que hemos visto anteriormente ya tienen que comprender este porcentaje de incremento. Por lo tanto, la operación correcta me obliga a restar este incremento al valor catastral final (los 100.000€ de valor catastral). 

Es obre este valor final tendré que calcular el porcentaje a pagar. O sea, lo siguiente:

100.0000€/1,48 = 67.567,56€

En primer lugar le quitaré al total del valor del suelo el porcentaje de incremento.

100.000€-67.567,56€= 32.432,43€

Ahora sí, obtengo el incremento producido sobre el cual tendré que aplicar el tipo impositivo ya visto.

Vemos que hay una gran diferencia entre las dos cantidades. 48.000€ era la cantidad que consideraba el Ayuntamiento y 32.432,43€ lo que hemos calculado nosotros de la forma correcta.

Plusvalía Municipal. Cómo Conseguir que te la Devuelvan.

¿Entonces, que hay que hacer frente a esta situación?

De la misma forma que el caso anterior visto en el cual habíamos tenido una perdida, tendremos que seguir unos pasos concretos.

En primer lugar tendrás que abonar la plusvalía municipal después de la venta de tu propiedad, pero no en concepto de abono de la liquidación. Efectivamente deberás de abonarlo concepto de suspensión de la obligación de pago mientras se tramita el recurso.

Así cómo en el otro caso, te aconsejamos de dirigirte a un abogado para que siga con esta reclamación.

Pocos saben que esta reclamación se puede hacer y tiene un 100% de posibilidad de llegar a buen fin, y naturalmente el Ayuntamiento no se preocupa de divulgarlo.

Si has tenido pérdidas recuperarás el 100% de lo pagado y si has tenido ganancias hasta el 37,5%.

¿Puedo reclamar si pagué la plusvalía por donación o herencia?

El impuesto de plusvalía municipal también tienes que abonarlo cuando has recibido la propiedad a través de una donación o de una herencia. Como ha declarado el Tribunal Constitucional, en estos casos en los que no existe incremento de valor del terreno de naturaleza urbana. La plusvalía no resulta exigible por lo que puedes reclamar la totalidad del impuesto pagado. Lo mejor es que consultes tu caso para saber cuánto dinero puedes recuperar.

Si quieres obtener más informaciones sobre los temas tratados en este articulo puedes contactarnos:

  • por teléfono, al 670.688.719
  • Por email, a fran@viviendasenchiclana.com.
  • O, si lo prefieres rellenando este Formulario de Contacto

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